房地产行业2025年2月月报：1-2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创42个月以来新高

　　核心观点

　　【新房成交】

　　因去年同期恰逢春节假期低基数原因，2月新房成交面积同比增速转正。2月40城新房成交面积环比-14.2%，同比+25.0%，同比增速由负转正，同比增速较上月上升36.6pct。1-2月40城新房成交面积累计同比+1.8%。

　　从各能级城市来看，高能级城市新房成交量同比正增长，一线城市因新政利好效应增幅居前，三四线城市同比负增长。1）一线城市：2月新房成交面积环比-29.8%，同比+57.9%，同比增速较上月上升了68.5pct。具体来看，四个一线城市新房成交量环比均下滑，同比均增长，其中深圳同比+138%，环比-45%；上海同比+90%，环比-25%；北京同比+44%，环比-21%；广州同比+19%，环比-30%。从累计来看，1-2月一线城市新房成交面积同比+9.0%。2）二线城市：2月新房成交面积环比-14.6%，同比+29.9%，同比增速较上月上升了41.9pct。其中，仅苏州、福州、济南新房成交面积同环比均正增长，其余二线城市均出现环比下跌、同比增长的态势，其中福州、武汉同比涨幅居前。从累计来看，1-2月二线城市新房成交面积同比+3.0%。3）三四线城市：2月新房成交面积环比+1.1%，同比-1.7%，同比降幅较上月收窄了10.6pct。吉安、池州、江门、韶关、东莞、莆田、清远新房成交同环比均提升，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。从累计来看，1-2月三四线城市新房成交面积同比-7.4%。

　　【二手房成交】

　　因去年同期恰逢春节假期低基数原因，2月二手房成交同比涨幅进一步扩大。2月18城二手房成交面积环比-14.3%，同比+62.8%，同比增速已经连续9个月保持正增长，且同比涨幅较上月进一步扩大了61.7pct。从累计来看，1-2月18城二手房成交面积同比+21.4%。

　　从各城市能级来看，2月各能级城市二手房成交面积同比均出现正增长，高能级城市涨幅明显大于低能级城市。2月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.6%、-14.1%、-18.5%，同比增速分别为95.7%、52.4%、25.8%，一、二线城市同比涨幅分别较上月扩大了82.6、50.3pct，三四线城市同比由负转正，同比增速较上月上升了48.5pct。从累计来看，1-2月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为41.0%、18.6%、-7.6%。具体而言，一线城市中，北京和深圳同比分别增长90%和113%，环比分别下降8%和20%。二线城市中，杭州、青岛同环比均出现正增长，杭州、青岛、南宁、厦门、成都同比涨幅均超过五成。

　　预判后市，3月小阳春来临，房企推盘积极性稳步上升。根据克而瑞，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平，环比增长166%，同时从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、51%和12%，呈现出以“改善为主，刚需为辅”的供应结构，7成以上城市以主城为供应主力。基于此，我们预计3月整体楼市供求有望修复，成交环比将出现正增长，尤其是核心城市3月将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，部分城市或将出现局部“小阳春”，不过余下多数三四线城市或将延续筑底行情。

　　【新房库存与去化】

　　库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比提升、同比下降。截至2月末，我们跟踪的12城新房库存面积为1.1亿平，环比-1.3%，同比-15.1%；整体去化周期为14.5个月，环比+0.3个月，同比-4.3个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.2%、-1.6%、0.2%，同比增速分别为-13.0%、-21.4%、2.7%；去化周期分别为15.3、11.8、40.4个月，一线城市环比提升0.6个月，二、三四线城市环比分别下降0.03、3.7个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.7、4.7、20.5个月。具体来看，2月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内（深圳为2月新增）。

　　【土地市场】

　　2月土地市场成交规模季节性回落，但溢价率仍创21年8月（42个月）以来新高，其中二线城市溢价率更高。2月全国（300城）成交土地建面环比-2.1%，同比+3.8%；楼面均价环比-13.2%，同比+5.8%；平均土地溢价率为8.7%，环比+1.0pct，同比+4.9pct。从市场热度来看，2025年2月溢价率创下2021年8月（42个月）以来的新高，在1月高溢价率的基础上环比再度提升，其中一、二线城市住宅类用地平均溢价率均超过15%，北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为120.7%、7.7%、-9.0%，同比增速分别为0.5%、4.4%、5.3%；楼面均价分别11512、1887、638元/平，环比增速分别为-51.0%、7.1%、-40.0%，同比增速分别为30.9%、21.2%、-13.9%；平均溢价率分别为13.2%、13.8%、2.8%，住宅类用地平均溢价率分别为15.0%、17.4%、3.4%。从累计来看，25年1-2月全国（300城）成交土地规划总建面同比-6.7%；成交总价同比+3.2%；楼面均价同比+10.6%；平均溢价率8.2%，同比+4.6pct。一、二、三线城市累计土地成交建面同比增速分别为-46.3%、-14.2%、3.9%；成交总价同比增速分别为30.4%、-8.4%、18.0%；平均土地溢价率分别为13.9%、14.7%、2.2%，同比分别提升9.6、9.7、0.1pct；住宅类用地平均溢价率分别为15.2%、19.1%、2.5%，同比分别提升9.1、12.1、0.9个百分点。

　　【房企】

　　房企销售：因去年2月逢春节假期低基数原因，百强房企2月销售同比由负转正。百强房企2月实现全口径销售额1922亿元，同比+0.5%（前值：-5.3%）；权益口径1384亿元，同比+1.4%（前值：-1.2%）。2025年1-2月百强房企全口径销售金额4402亿元，同比-3.1%；权益口径3227亿元，同比+0.2%。TOP20房企中，2月销售额同比增速为正的有：电建（+244%）、保利置业（+170%）、华发（+74%）、深业（+72%）、越秀（+67%）、中海（+55%）、华润（+45%）、中铁建（+41%）、建发（+27%）、中交（+26%）、招蛇（+17%）、龙湖（+11%）、金茂（+6%）、保利发展（+3%）。

　　房企拿地：核心城市土拍带动下百强房企拿地金额、拿地强度同比均大幅提升。百强房企2月全口径拿地金额764亿元，同比+84.4%，拿地强度40%，环比-7pct，同比+18pct；核心城市土拍带动2月拿地楼面均价达23019元/平，同比+55.4%。具体来看，2月拿地金额超过50亿元的主流房企有：华润（拿地金额194亿元，拿地强度144%）、金茂（180亿元，408%）、保利发展（114亿元，71%）、绿城（90亿元，119%）、越秀（51亿元，82%），竞争主要集中在销售规模居前的央企以及地域深耕型优质企业，且投资均聚焦在高能级城市，大多数企业投资力度仍未开启。从累计来看，1-2月百强房企全口径拿地金额2219亿元，同比+43.5%，拿地建面同比-2.2%；楼面均价8213元/平，同比+46.8%，拿地强度50%，同比+16pct。1-2月拿地金额超百亿的企业有：华润、金茂、保利发展、招蛇、绿城、滨江、中海、建发。

　　房企融资：2月房地产行业融资规模同环比均下滑。2月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计223亿元，同比-28%，环比-56%，平均发行利率3.64%，同比+0.35pct，环比+0.70pct。具体来看，2月美的、首创、保利发展发行国内债券规模较大，分别为25、20、20亿元，平均发行利率分别3.5%、2.7%、2.6%。从累计来看，1-2月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计733亿元，同比-19%，平均发行利率3.29%，同比-0.08pct。从到期情况来看，3、6、7月为国内外债券到期小高峰，到期规模分别为1008、945、921亿元。

　　【政策】

　　中央层面，3月5日，2025年《政府工作报告》正式发布，对于房地产的表述涵盖内容全面。我们认为本次政府工作报告中房地产相关部分基本符合前期市场预期，对于地产的内容囊括较往年更加全面，从提振高需求到防范风险，都有了明确的表态。我们预期未来在调减限制性政策、城中村改造、盘活存量、收储、防范风险、“好房子”建设等方面有进一步的相关政策与细则落地，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。此外，住建部两会发声，四大举措稳住楼市：1）巩固政策“组合拳”效果；2）努力实施城中村和危旧房改造；3）推进收购存量商品房；4）推动建设“好房子”。针对“大旧改”方向，住建部提出“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围”，“将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模”，我们认为，旧改有望进一步提速扩围，将成为2025年的重点工作之一。针对“收储”方向，政府工作报告中就有提及今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向为土地收储和收购存量商品房；本次住建部部长进一步提出“将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”。我们认为，未来收储配套政策也将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途（不再仅限于用作保障性住房）等，均有望推进各地收储工作进一步落实。针对“好房子建设”方向，住建部表示“近期在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》”。

　　地方层面，1）旧改与土储专项债加速落地。2月18日，北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券。其中专项债券用于市本级和朝阳区、海淀区、房山区等15个区的合计85个城市建设项目，募集资金主要投向棚户区改造、城中村改造、土地储备、市政和产业园区基础设施等项目，偿债资金来源主要为土地出让收入和安置房销售收入等。从募投项目来看，旧改类项目40个，发行额度为273.1亿元，占比59%，旧改是本次发行的专项债的主要投向；土地储备项目25个，发行额度为116.9亿元，占比25%，不过这部分专项债主要是用于“土地一级开发”，并非收购存量闲置土地范畴。此外，2月23日广东省公告了307亿元额度专项债券，专项用于土地储备、回收闲置存量土地，广东省成为了今年全国首个落地专项债券资金回收闲置存量土地的省份。我们预计，随着广东省专项债券的推进，今年土地收储专项资金政策还将继续完善，收购存量土地专项债与专项借款或取得突破。此外，四川省多地公告称拟运用专项债实施土地收储，拟收购金额合计10.8亿元。根据我们对四川省3个城市公告的21宗地块分析，所有地块均折价收购，拟收购价较当前地块市场价格平均折价20.1%，折价方差极小；8成以上地块的拟收购价低于企业买入成本价，平均折价16.5%（仅有的溢价收购地块是因为当前市场价大幅增值所致）；所有地块政府拟收购价均低于企业意向价，折价范围在24%-49%，平均折价31.8%。2）重庆取消限售（取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理），优化房产税税收政策（完善个人住房房产税试点政策，不再将市外人员购买普通住宅纳入征税范围）。3）山东、大连、成都等地优化公积金政策。4）宁波优化容积率计算规则，北京、南宁印发“好房子”技术要点，助力“好房子”建设。

　　【板块收益】

　　2月地产板块跑赢大市，主要是由于两会前期政策博弈以及春节期间成交表现良好。2月房地产板块绝对收益为5.4%，相对收益（相对沪深300）为3.5%，原因在于：1）两会前期的政策博弈，地产行业自2024年9月之后至今处于政策真空期，市场对于两会后政策抱有期待。2）春节假期期间楼市成交量同比正增长。3月5日两会召开后，

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中银证券 夏亦丰,许佳璐