公募REITS投资策略：从政策红利到配置价值

　　投资要点:

    　　政策红利持续释放，供给端扩容：2024 年7 月我国公募REITs 正式迈入常态化发展阶段，显著提升了底层资产多样性。在政策驱动下，2024 年全年新发REITs 达29 单，总募集规模655 亿元，推动市场存量规模突破1800 亿元，其中消费基础设施当年发行规模198.13亿元，跃居第二大资产类别。

    　　资金配置逻辑重构，长期资本加速布局：2024 年2 月财政部发布的《监管规则适用指引——会计类第4 号》，首次从会计准则层面确认REITs 的权益属性，有效隔离价格波动对利润表的冲击。与此同时，低利率环境强化配置需求，战略投资者占比的持续攀升进一步印证长期资金偏好，2021-2024 年首发项目战略配售比例从67.4%升至76.3%。

    　　估值体系分化，结构性机会显现：2024 年12 月以来的上涨行情与基本面出现阶段性背离，显示市场交易重心向政策预期倾斜，后续交易可能趋向基本面价值回归。此外REITs 市场呈现显著的估值分层特征，截至2025 年2 月20 日，61 单首发上市REITs 中39 单PV 乘数超过1，部分项目存在溢价风险，部分仍存在估值修复空间。

    　　消费复苏背景下，可选消费类REITs 或跑赢：消费类和仓储物流REITs 凭借市场化定价机制，在商品销售增长、物流需求扩张的情况下，或成为核心受益方向。产业园区REITs 中高端制造园区受益产业升级带动的研发需求，租金弹性优于传统工业厂房。保障房REITs因限租政策，虽维持高出租率但收益弹性有限。而经营权类REITs（如高速公路、能源、生态环保等）依赖政府定价的刚性收入，传导链条长。整体看，消费敏感型产权类资产弹性最大，价格管制类资产或在利率上行阶段估值受损。

    　　风险提示：基础资产未来经营情况具有不确定性；募集说明书中的未来现金流预测可能与实际偏差较大；项目扩募节奏不及预期；行业政策超预期调整风险；国内经济修复不及预期或影响底层资产收益。