两会房地产政策解读：持续防风险，推动稳预期

　　摘要

　　3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中系统部署房地产行业政策，以“防风险、稳预期、促转型”为主线，强调“持续推动房地产市场止跌回稳”和“更大力度促进楼市股市健康发展”，并在此基础上提出多项针对性举措，其中需求端强调“因城施策调减限制性措施”，加码城中村改造等来刺激需求释放，同时以“好房子”建设标准激发高品质居住需求。供给端聚焦“控增量、优存量”，并深化房地产融资协调机制，推动保交楼与债务风险化解。政府工作报告为当前房地产行业确立了基调，指明了未来的发展方向。

　　正文

　　2025年3月5日，国务院总理李强作政府工作报告，将房地产工作纳入“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”的框架之下，首次将“稳住楼市股市”写入政府工作报告总体要求，并再次强调了“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，同时提到“更大力度促进楼市股市健康发展”。国内生产总值增长5%左右是今年发展主要预期目标之一，房地产行业作为扩大内需、稳定投资的关键领域，在国家发展中发挥支柱作用，此次政府工作报告中的相关政策整体在宏观层面为我国房地产市场确立了基调，在延续防风险的基础上，指明了推动止跌回稳，逐步修复房地产市场预期的发展目标，推动行业高质量发展转型，通过房地产行业的稳定协同提振市场信心，旨在通过行业修复带动宏观经济稳增长。

　　需求端，政策松绑与制度升级双轮驱动。

　　从需求端来看，自2024年初住建部提出因城施策以来，北京、上海、广州等一线城市率先调整优化限购政策，核心城市的放松短期内刺激了一定改善性需求的增长，因此此次政府工作报告再提“因城施策调减限制性措施”，调减一词明确了限制政策将进一步放宽，或将刺激新一轮需求的释放。同时，政府工作报告提到“加力实施城中村和危旧房改造”。前序政策主要以“保交楼”为核心，重点解决项目烂尾风险，而2024年底的“组合拳”政策中提出新增100万套城中村、危旧房改造的实施，增加货币化安置的手段，本次政府工作报告则强调了“加力实施”，预计随着各地改造的不断推进与落实，有望进一步释放新市民的刚性需求及原危、旧住房居民的置换需求。此外，本次政府工作报告提到“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”，或将推动好房子建设相关标准的尽快完善，进一步挖掘居民对高品质住房的改善性需求。

　　供给端，严控增量、优化存量与风险化解并举。

　　从供给端来看，截至2024年末，全国待售商品房面积75,327万平方米，同比增长10.6%，商品房库存仍在持续增长，此外根据Wind数据，2024年全国土地库存高企，去化周期较长，二线城市和三四线城市去化压力较大。面对此种现状，一方面，本次政府工作报告提出“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”、“盘活存量用地和商办用地，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，严控增量，并通过优化土地利用方式、放松各地政府收购商品房决策权限等来优化存量，推动收储工作，同时辅以重点用于土地收储和存量房收购的4.4万亿元地方政府专项债券（较2024年增加5,000亿元）支持，解决资金来源，推动各地存量土地加快去化，形成“去库存-补保障房”的闭环，真正推动止跌回稳。另一方面，政府工作报告中还提出“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”，2024年“白名单”机制建立，支持优质房企融资，两会上国家金融监督管理总局局长李云泽介绍，目前融资协调机制审批贷款超过6万亿，涉及已经交付和正在建设的住房超过1,500万套。房地产融资协调机制对于保交房工作起到了关键作用，同时研究制定配套融资制度，有助于供给端加快修复，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场健康发展。

　　随着2020年“三道红线”政策的提出，我国房地产行业开始了“严控风险”的深度调整，近年来房地产市场的基调聚焦于防范化解风险、消化存量和优化增量，政策重心以“保交楼、化风险”为主，多以降利率、降首付等降成本为主来调控，而本次政府工作报告中的多项新政策偏向主动引导，通过收储扩容、需求激活、融资制度配套和产品升级等多方面来协同推动市场“止跌回稳”，持续防风险，推动稳预期成为下一步房地产行业的发展方向。短期看，随着专项债落地和限制性措施进一步放宽将提振核心城市信心；长期则依赖“好房子”标准与新模式构建、城市更新等，实现行业从“规模驱动”到“质量驱动”的转型。然而，政策的成效仍面临区域市场分化、居民预期修复滞后等挑战，需强化政策协同与执行落地，以实现“止跌回稳”向“可持续健康发展”的过渡。

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大公国际 马天姿