房地产行业研究：如何看待近期土拍高溢价情况？

　　本周A股地产、港股地产均下跌，港股物业上涨。本周（3.22-3.28）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.6%，沪深300指数涨跌幅为+0%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.7%和+4.2%。

　　土地成交热度延续高位，溢价率持续超过10%。本周（3.22-3.28）全国300城宅地成交建面1003万㎡，单周环比+73%，单周同比-2%，平均溢价率23%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面8495万㎡，累计同比+1%；年初至今，中海地产、华润置地、绿城中国、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周月末集中备案，新房销售同环比均保持增长，景气度稳健向上。本周（3.22-3.28）47个城市商品房成交合计591万平米，周环比+27%，周同比+6%。其中：一线城市周环比+30%，周同比+25%；二线城市周环比+26%，周同比-8%；三四线城市周环比+26%，周同比+17%。

　　本周月末集中备案，二手房成交同环比增长，景气度稳健向上。本周（3.22-3.28）22个城市二手房成交合计315万平米，周环比+1%，周同比+23%。其中：一线城市周环比-8%，周同比+32%；二线城市周环比+4%，周同比+27%；三四线城市周环比+10%，周同比+2%。

　　如何看待近期土拍高溢价情况？1、土拍高溢价成交仅出现在核心城市核心区域。我们发现“地王”主要出现在北上杭蓉等核心城市，且属于当地较好的区位，而一二线外围的地块及三四线的地块尚未出现明显的高溢价成交现象。

　　2、高价地自身素质好，具备区位强、建面适中、容积率较低等特点。我们发现房企愿出高价争夺的地块，除了城市及区位好，同时建面不超过10万方，容积率相对较低，因此适合打造中高端项目，在安全性及流速上或有一定保障。

　　3、竞得高价土地的房企多数是央国企。在对优质地块的争夺及最终成交中，主要玩家仍是资金实力雄厚的几大央国企。此外，滨江&绿城虽非央国企，但发展稳健堪比央国企，且具备品牌美誉及本地深耕优势。

　　4、土拍高溢价背后的原因：①随着政策的持续推进，核心城市去年四季度及今年小阳春楼市表现较好，量价等指标呈现止跌回稳态势，房企对后市的信心有所改善。②在全国大市尚未企稳的情况下，经过近几年的市场筑底，房企更注重安全性，核心城市优质地块一定是首选，各家被迫采取同质化拿地策略。③一二线城市采取缩量提质的供地策略，通过供应“压箱底”的好地块，有望形成“供应优质地块-土拍高价成交-新房价格上升-市场信心提振”的正向循环。④在上半年获取的地块能够在下半年首推，能对全年业绩形成贡献。

　　投资建议

　　3月小阳春期间重点城市一二手房成交量维持高位，有望为后续价格止跌回稳提供支撑；同时部分中高端项目热销，有望提振后续市场信心、打开价格天花板修复房企利润。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

点击复制链接查看完整PDF研报

国金证券 池天惠