房地产行业第15周周报：本周新房二手房成交同比增速转负，财政部、住建部宣布2025年继续推进城市更新行动

　　核心观点

　　新房成交面积环比跌幅扩大；同比由正转负。40个城市新房成交面积为192.0万平，环比下降30.8%，同比下降14.8%，同比由正转负，同比增速较上周下降了37.0个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-35.8%、-22.0%、-40.5%，同比增速分别为-9.5%、-17.0%、-15.8%。其中一、二、三四线城市同比增速较上周分别下降了19.0、34.6、68.6个百分点。

　　二手房成交面积环比由负转正；同比由正转负。18个城市成交面积为202.2万平，环比上升19.0%，同比下降15.3%，同比增速较上周下降了48.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-4.2%、27.3%、31.3%，同比增速分别为11.3%、-32.9%、-14.7%。其中，一线城市同比涨幅较上周下降了80.8个百分点，二线城市同比跌幅较上周扩大了26.1个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了53.3个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为8728万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-16.9%；去化周期为13.8个月，环比下降0.3个月，同比下降10.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.5、10.3、43.0个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.04、0.5、0.3个月，同比分别下降9.4、10.9、32.4个月。

　　土地市场环比量价齐跌，同比量价齐涨，溢价率同环比均下跌。百城成交土地规划建面为1593.3万平，环比下降13.1%，同比上升135.0%；成交土地总价为358.3亿元，环比下降54.8%，同比上升497.7%；楼面均价为2249元/平，环比下降48.0%，同比上升154.4%；土地溢价率为2.7%，环比下降0.4个百分点，同比下降8.6个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为199.4亿元，环比上升207.7%，同比上升30.9%（前值：-15.2%）。总偿还量为122.5亿元，环比上升39.6%，同比下降39.3%（前值：15.3%）；净融资额为76.9亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周上升0.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为1.4%，较上周上升0.9pct。房地产板块PE为21.66X，较上周下降0.15X。

　　政策

　　4月8日，财政部、住建部联合发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，宣布2025年继续推进城市更新行动，按区域差异化补助，重点补齐基础设施短板，加强消费型基础设施建设，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变。此次中央财政支持力度较大，其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。

　　本周地方层面，广州政府发布《广州市进一步促进企业投资发展的若干措施》，根据新政，广州市将根据土地成熟度及企业预期，合理推荐项目用地，原则上不向企业供应摘地后3个月内不具备动工条件的用地。以上措施的实施，有助于缩短开发商从拿地到开工的时间进度，加快项目落地速度，提高土地使用效率。济南市政府印发《济南市保障性住房配售和封闭管理办法》；青岛进一步畅通住房保障体系内部转换渠道，允许符合条件的公租房、保障性租赁住房群体申购配售型保障房；贵阳宣布《贵阳市住房租赁管理条例》将于8月1日施行，通过明确标准和要求，增强市场透明度，促进住房租赁市场健康有序发展；海南上调公积金贷款额度。

　　我们认为，4月20日调降5年期LPR的概率较高，一方面是应对“中美关税摩擦”的措施之一；另一方面，地产基本面数据走弱，在其他政策落地缓慢的情况下，货币政策的宽松更为直接。同时，本月底政治局会议也将会是一个重要的时间点，地产及地产链都将会是这一轮提振内需的重要发力点，稳住地产市场将能给消费政策带来更多发力空间。

　　投资建议：

　　短期来看，从4月中旬开始建议重点关注地产板块行情。3月以来地产数据走弱，叠加中美关税摩擦的影响，将加速房地产“止跌回稳”的相关措施推进，包括5年期LPR的下调核心城市的限购限售政策松绑等等，都可能是调整方向。同时，本月底将召开政治局会议前期也会有政策博弈带来的板块行情。我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐