房地产行业报告：专项债收购存量闲置土地发行落地提速
报告摘要
一、地方政府专项债券投向领域有所扩大。地方政府债券按照还款资金来源分为一般债券和专项债券。地方政府专项债券包括新增专项债券和再融资专项债券等，地方政府专项债券投向领域有所扩大。
二、土储专项债的历史复盘。土储专项债出台之前（2001-2015年）：财政部允许土地储备机构举借土地储备贷款。2016年明确暂停向银行业金融机构举借土地储备贷款，土储专项债2017年正式启动，2019年暂停发行。
三、新一轮重启土储专项债相关政策及背景。2024年以来，中央会议多次出台支持盘活存量闲置土地相关政策，10月财政部提出允许专项债券用于土地储备。24年11月自然资源部出台文件，为收购土地提供了具体的指导策略。今年3月，两部门联合发布土地储备专项债券管理新规。专项债收购存量土地有助于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。
四、各地拟使用专项债收购存量闲置土地的进展。据中指研究院不完全统计，截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量为848宗，总面积超过4000万平方米，总金额达1282亿元。3月以来各地公示节奏明显加快。
五、用于收购存量闲置土地的土储专项债发行情况。据中指研究院统计，截至4月10日，广东、四川、湖南发行的用于收购存量闲置土地的专项债金额分别为304.4/3.3/94.2亿元，合计总金额约为402亿元，涉及166个项目。具体城市来看，广东省中广州发行专项债金额超过60亿元，位居各城市首位，二线城市长沙和成都分别发行26.3亿元和2.8亿元。
六、投资建议。目前全国多地公布拟使用专项债收购存量闲置土地收储金额超过1200亿元，已经有发行落地的包括三个省份，合计金额略超400亿元，占比约三分之一左右，我们预计将有更多地区参考已发行专项债省份的做法，后续土储专项债发行速度有待加快。此外，专项债“自审自发”试点地区落地速度将相对更快一些。但考虑到收回收购土地仍面临抵押债权关系、收购定价等方面的问题，后续政策效果有待进一步观察，建议关注相关地方国企及开发商。
七、风险提示：专项债收储政策落地进程不及预期；土地市场走势超预期风险；房地产行业下行风险。
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