房地产重大政策点评：信阳公示现房销售制度，如何看待行业影响

　　事项：

　　5月13日，信阳市住建局官网公示了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，主要内容为：

　　1.已开工项目（已取得施工证的项目），预售条件不变；2.新开工项目（已拿地未开工项目），主体结构封顶方可预售；3.新拿地项目（文件印发后），一律现房销售（现房一般指已竣工备案的项目）；4.其他：主要是预售资金监管方面的要求。

　　国信地产观点：1）与2022年开始的项目型试点不同，本次是地方政策的变化，而非作为土地出让条件之一。预计全国性的政策会在四季度前出台，且会有相关的融资方面的支持政策；2）现售制直接影响是大幅降低房企的ROIC，进而降低这门生意的吸引力；3）长期来看，将重塑行业的商业模式，从“资产负债表生意”走向“利润表生意”；4）投资建议：短期内将有调整，但长期并不悲观；5）风险提示：房价进一步下行，相关支持政策不及预期。

　　评论：

　　影响：短期ROIC大幅下降，长期重塑商业模式

　　传统报表角度：低成本扩表手段

　　在《换个角度看预售：低成本扩表的手段》（2018.9.27）中，我们站在传统报表角度，分析了预售制度的实质，是房企低成本扩表的手段。主要结论为：

　　1.预售最大的作用是为房企提供了低成本快速扩张资产规模的途径，以此助力规模增长。预售的本质是半独立于生产之外的负债扩张，本身更接近融资行为。预售引致资产负债率上升幅度为19%；

　　2.如果取消预售，房企将面临收缩报表和增加利息支出两种选择。如果维持资产规模不变，则需要增加有息负债来填补预收账款的“空白”，增加的利息支出约为总资产的2.9%，如果收缩负债，营业收入规模将大幅下降；

　　3.由于现金流分布改变，投资回收期显著拉长，项目IRR承压明显。以我们假设的项目为例（项目周期4年，净利润率15%），IRR由43%下降为8%；

　　4.如果取消预售，土地市场将较大幅度下行，同时新房供给减少，对稳定房价有好处。由于市场与当时有明显差别，如利润率、预售资金监管等，数据方面会有一些不同，但整体结论不变。

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国信证券 任鹤,王粤雷,王静