房地产行业研究周报：城更支持再扩围，关注中央预算内投资增量
行业追踪（2025.5.31-2025.6.6）
2025年6月4日，财政部、住房城乡建设部2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选宣布，拟支持的20个城市为（按行政区划排序）：北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。自2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动。2024年5月，财政部《关于开展城市更新示范工作的通知》，文件提出自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作。2024年首批拟支持的15个城市为（按行政区划排序）：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
2025年，中央财政继续支持实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，推动补齐城市基础设施的短板弱项，加强消费型基础设施建设，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变。2025年4月，财政部、住房城乡建设部发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，中央财政将按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。2025年5月15日，中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》表示，加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。2025年5月20
日，国家发改委固定资产投资司负责人赵成峰在国新办发布会上表示，今年中央预算内投资专
门设立城市更新的专项。目前发改委正在组织计划申报和项目评审等工作，将于今年的6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。
从支持范围看，对比24年评选的上海、南京、杭州等15个示范城市，支持范围继续扩大；内陆二三线城市增加，长江经济带城市少于首批。从支持方向看，25年财政资金主要投向支持城市更新样板项目（地下及污水管网、市政基础设施、老旧片区更新改造等）和机制建设（项目储备和生成、资金安排和筹措、用地保障和审批）两个方向。从落地效果看，24年我国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，12个省设立专项资金给予奖补或贷款贴息，发行专项债近1000亿元用于各类更新改造、28个城市设立城市更新基金资金规模达4550亿元。我们认为，中央财政支持的扩围及增量政策工具，有助于城更推进进程受制于地方财政主导模式下资金平衡等堵点改善，同时具备对地方投入、金融及社会资本资金形成撬动作用，短期关注中央预算投资增量落地对主题型标的潜在催化。
6月新房、二手房同比降幅扩大
新房市场本周成交211万平，月度同比-19.53%，相较上月下降6.21pct；累计库存10511万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交143万平，月度同比-19.93%，相较上月下降21.18pct。5月26日-6月1日，土地市场成交建面2341万平，滚动12周同比-2.79%；成交总额365亿元，滚动12周同比17.18%；全国平均溢价率3.59%，滚动12周同比+4.80pct。
本周申万房地产指数+0.86%，较上周下跌0.09pct，涨幅排名21/31，跑输沪深300指数0.02pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.51%，较上周下降0.30pct，涨幅排序8/11，跑输恒生指数0.65pct；克而瑞内房股领先指数为0.44%，较上周下跌0.13pct。投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
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