金融产品行业深度报告：低利率时代REITs的配置价值：制度、市场与展望
投资要点
REITs基础概念：产品架构与中外差异
发展背景：自2021年起，中国公募REITs通过“公募基金+ABS专项计划”双层架构推动基础设施资产证券化，提升流动性，助力地方政府债务结构优化。
市场特征：当前试点资产涵盖收费公路、产业园区、保障性租赁住房等13类，分为产权类和特许经营权类，前者侧重租金和增值收益，后者依赖收费权现金流。
中外差异：中国REITs偏重政策目标和流动性保障，未来有望借鉴国际经验，逐步放宽资产类型限制，推动市场化发展。
REITs发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进
底层资产：底层资产类型持续丰富，2024年新增水利设施、市政管网等，2025年数据中心REITs项目即将落地。目前，资产筛选逻辑逐渐从政策兜底向现金流质量导向转变。
市场规模：发行规模呈波动性变化，2023年受宏观经济和资金面收紧影响，发行回落；2024年市场再度反弹，资产质量要求上升。
发行机制：REITs发行采用“战略配售+网下询价+公众发售模式”，战略配售市场均值达72.2%，增强了项目稳定性但限制了二级市场流动性。
风险收益：REITs具有介于股债之间的风险与收益特征，叠加独特的低相关性优势，使其成为大类资产配置中具有吸引力的选择。
分红情况：受政策强制分红机制的推动，公募REITs具有较强的分红能力，部分产品通过跨期调配实现了超额分红，但不同产品之间的分红稳定性差异较大。
投资者结构：公募已形成多元化的投资者结构，保险公司、公募基金和券商构成主要投资力量，各自依据风险偏好进行差异化配置。在低利率背景和政策支持下，长期资金流入将进一步增长
REITs未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值
制度展望：扩募机制常态化提升市场扩容效率；税收政策优化将进一步提升产品净回报，吸引长期资金。
产品展望：资产类型多元化加速，2025年数据中心、风电等新兴资产涌现，推动市场扩展与风险分散；分层结构提升了市场吸引力，并缓解了扩容中的结构性风险；运营能力或成为产品新亮点。
资金展望：长期资金流入持续，险资和养老金持仓比例上升，资金结构优化增强了市场稳定性；流动性提升和金融工具创新推动了市场活跃度；收益优势和抗周期性增加配置价值。
市场展望：低利率环境支持REITs作为高息资产；消费基础设施和保障性租赁住房表现突出，仓储物流板块增长潜力强；随着政策支持加强，预计各板块表现将更符合底层资产逻辑，市场成长空间持续扩展。
风险提示：（1）底层资产质量分层明显，运营透明度仍有待提升；（2）扩募机制运行仍处于制度磨合阶段；（3）尾部产品流动性劣势抬升市场结构性风险；（4）治理机制分层与信息披露不对称仍存结构性缺口。
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