中指研究院丨2025春节楼市观察-长三角&珠三角篇
2024年，中央及地方持续不断出台楼市利好政策，9月26日政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号。去年四季度以来，在一系列政策支持下，核心城市房地产市场活跃度显著提升，成交量稳步改善，市场信心也随之有所恢复。
近期，中指研究院各地分析师以“楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市变化，研判市场量价趋势，形成了区域市场系列报告，本文为长三角&珠三角篇。
上海：核心区项目表现较好，政策仍有空间，2025年市场有望止跌回稳
2024年以来，上海陆续出台多项楼市利好政策，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化限购政策等。9.26以来政策带动效果较为明显，有效提振了市场信心，新房方面，2024年四季度上海新房销售面积环比增长24%，同比增长17%；二手房方面，2024年四季度二手住宅成交套数环比增长51%，同比增长73%。春节期间，政策效应持续显现，购房者观望情绪有所缓解，入市意愿增强。
新房加大营销力度促成交，学区房、地铁房等二手房热度持续。春节期间，上海共有20余个楼盘推出促销活动，以特价房、折扣优惠、赠送物业费或车位使用权等形式吸引购房者，同时拓宽营销渠道，多个房企和中介机构推出线上看房、直播卖房等活动，利用VR技术、直播讲解等方式服务客户，部分热门楼盘看房量明显增加，尤其是外环外性价比高的刚需项目，成交情况好于预期。受假期影响，二手房带看量有所下降，挂牌量保持稳定，学区房、地铁房等优质房源仍受追捧，价格相对坚挺。
刚需、改善购房客群分别聚焦外环外、内环板块，置业目的以学区、住房改善为主。当前购房者较为理性，更加注重房屋的性价比和居住品质。外环外交通便利、配套完善的刚需楼盘，以及内环内品质优良的改善型楼盘更受青睐。其中刚需聚焦外环外80-100㎡（总价400万-600万），改善型偏好内环120-150㎡（总价800万-1200万），上海目前首付比例已降至15%-25%，高收入群体倾向多首付（50%以上）以减少贷款压力。另外，从调研情况来看，居民置业目的中，多为“学区需求”或“改善居住”。
整体来看，上海房地产市场信心正在逐步恢复，预计2025年上海楼市政策仍有优化可能，市场有望逐步“止跌回稳”，但项目分化现象仍在，地段优越、配套完善、品质优良的优质房源将更受购房者青睐。
杭州：二手房成交表现亮眼，刚改是市场成交主力
2024年，是杭州楼市深度变革之年。一方面，自2024.5.9新政全面取消限购开始，二手房周度成交量持续超过2023年同期，10.9新政取消限价之后成交量频创新高，2024年杭州二手房成交量首次超过新房；另一方面，限购、限价、限售等限制性政策全面退出，杭州楼市政策进入最宽松时期。
需求分化，刚改“领跑”，高端“式微”。2024年，杭州的新房市场仍为典型的改善自住主导的市场，超50%的成交房源集中在100-140㎡之间，主力总价段为350-600万元。经调研，购房者大多为了学区改善或居住面积改善，倾向于选择集热门板块、品牌房企、配套完善、性价比高且产品力强等五大优势于一体的项目，“买到就是赚到”的心理使得热门项目摇号竞争激烈。与之形成对比的是，杭州豪宅市场较为“沉寂”，2024年杭州全市仅成交2435套总价1000万以上的高端住宅，市场份额仅5.5%，成交总面积不足60万㎡，同比下降超四成，且总价多在1000-1500万元之间，2000万级、3000万级的顶豪产品成交量仅几十套。
2024年10月9日“新杭五条”出台，全面解除新房限价，杭州正式进入市场化时代。预计2025年，杭州楼市将是“百花齐放”的一年，呈现出更为多元化的特征。
一是豪宅产品回归。2024年容积率1.5以下地块有15宗，与之前富阳、临安、临平郊区等外围板块供应不同，2025年联排、合院产品逐渐向城市核心区域渗透。此外，限价的放开、容积率新规等实施，也将在2025年的市场中出现更多产品力上的新突破。
二是价格版图重塑。取消限价后，市场分化加剧。市中心优质板块有望突破区域限价，2024年部分核心区不限价项目市场表现较好，预计2025年核心区域的总价门槛将有所提高。而供大于求的板块和外围边缘板块，房价可能会进一步下调或横盘。
三是参与主体更加多样化。限价时代，杭州楼市主要由滨江、绿城两家房企占据主导地位，预计2025年“滨绿建”（滨江、绿城、建发）占据TOP3的格局仍不变，但市场参与主体更加多元化。一方面，在新的市场、政策背景下，国央企回归。中海、招商2024年底已加预期入场，2025年初华润竞得西站新城宅地刷新板块单价记录，金地溢价31%摘得临平老城低密宅地；另一方面，本土中小民企活跃，新的民企加入。2025年兴耀房产、中天美好、英冠控股、建杭置业、西房集团等本土中小民企将继续走出“差异化”路线，2024年贝壳首次在杭拿地（与滨江、兴耀合作），也将给杭州市场增添新元素。
短期来看，2025年的杭州楼市充满了机遇与挑战。产品力的提升、市场格局的重塑以及参与主体的多元化，将共同推动杭州楼市向更加成熟、健康的方向发展，但市场全面企稳仍取决于宏观经济环境的稳定和居民实际购买力的提升。
义乌：高端项目保持一定热度，大户型改善产品或是未来市场重要支撑
2024年，义乌楼市政策持续发力，包括推出“义十条”补贴新政、“5种类型购房补贴”政策、人才补助以及公积金政策等，全年商品住宅成交金额达318亿元，同比增长5.4%。
2025年春节假期，义乌楼市延续之前热度，呈现出以下特点。
高端新盘价格坚挺，且已接近杭州主城。自2024年起，义乌市场多个高价楼盘成交向好。据调研，2025年春节期间，高端项目看房人流量较多，成交客户中的企业高层与头部电商、外贸企业主占据一定比例。2024年，义乌因高价项目热销，商品住宅成交均价达31286元/㎡，其中均价超3万元/㎡的成交额占比高达64%，较2023年的57%提高了7个百分点。
户型越做越大，产品越来越卷。从2024年义乌商品住宅的成交结构来看，180㎡以上的产品占市场的37.2%，且其中多数均价在3万元/㎡以上。2021年以前，市场流通最快的房子多为小户型，客户偏爱120㎡以下，最大不超140㎡的房子；之后，市场涌现出200-400㎡的大户型住宅，其中不少楼盘甚至出现供不应求的场面。
整体来看，义乌房地产市场实现平稳发展，主要源于两方面有力支撑。一是，人口与政策优势。2024年义乌常住人口超190万，其中外来人口达140万，楼市新政大幅提高人才购房补贴额度，不限购/不限贷/降低购房门槛，吸引了较多外来购买力；同时，本地客群追求“终极改善”的消费升级，也支撑着市场成交韧性。二是强大产业支撑。义乌独特的经济发展模式依托强大产业，催生出众多民营企业主和个体工商户，这类客群购买力强，对产品更新换代需求较为强烈。
南京：2024年四季度以来市场预期有所好转，核心区市场仍可期
2024年，南京房地产市场一季度表现平淡，随后政府不断出台各种利好政策，成交态势逐渐好转，居民置业信心出现积极变化。库存方面，南京商品住宅库存由2024年年初的824.54万㎡/6.7万套降至年末的673.57万㎡/5.4万套，按近12个月月均去化速度计算，短期库存出清周期为18.1个月，市场去化仍承压。
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