核心摘要

　　周度观点：本周多省市积极响应国家政策，下调商品房首付款比例下限和公积金、商贷利率，我们认为二套房利率下限取消带来的月供下滑不容忽视，如合肥二套房贷利率由4.15%降至3.45%，假设房价同时降10%，首付由30%降至25%同时，月供反而下降11%（30年等额本息），但不排除需求转向价格调整更多的二手房；同时本周对收储主题关注度升温，市场从逻辑上认为地方国企会优先收购城投项目，我们认为一方面还需考虑商业银行态度，其或更倾向前期“保交楼”或“白名单”贷款项目，实现贷款置换，这可能会影响收储落地规模和速度，另一方面在经历一周主题发酵后，更需考虑城投是否有合适的待售现房/土储，有接受折价收购意愿。投资建议方面，历史来看，投资者更倾向于赚政策博弈提估值的钱，过去几轮政策放松楼市基本面复苏均未兑现（2022.11、2023.8），加上即使楼市企稳，多数开发商短期销售和业绩也缺乏足够弹性，均是导致本周板块调整的原因。短期必须承认政策出台密度及力度将下降，更多在地方落实，催化剂来自销售超预期表现，关注6月销售走势。维持上周高低切换、边走边看的观点，短期关注有出售资源和意愿、低PB的深圳国企万科A（2023年年报公布现房1077亿、拟开发产品1019亿），及具备基本面支撑、估值修复空间仍大的央国企如保利发展、越秀地产、中国海外发展等。

　　政策环境监测：湖北开展住房“以旧换新”，超60城支持推进。

　　市场运行监测：1）成交环比微降，后续有望改善。本周(5.18-5.24)新房成交2.1万套，环比降5.1%，二手房成交2.1万套，环比降7.7%；5月前24日新房日均成交同比下降37.6%，降幅较4月收窄2.0个百分点。“517”新政后部分热点城市楼盘反馈带看成交改善，后续新房网签数据有望回升；二手房市场亦有所回暖，且随着上年基数降低，4月以来重点城市二手房成交同比降幅明显缩窄。2）库存环比持平，去化周期23.9个月。16城取证库存10285万平，环比基本持平；去化周期23.9个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面2496.5万平、成交建面1833.2万平，环比升22.1%、降30.3%；成交溢价率3%，环比升2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.9%、33.3%、64.8%，环比分别降1pct、升10.5pct、降9.6pct。

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行26亿元，环比增加4.4亿元，境外地产债无发行。2）地产股：本周房地产板块跌5.3%，跑输沪深300（-2.1%）；当前地产板块PE（TTM）19.62倍，估值处于近五年99.51%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、招商蛇口、华发股份，南向资金净流入前三为融创中国、越秀地产、恒大物业。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。