“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求

　　据我们不完全统计，截至2024年5月28日，已有14个省份（含深圳、上海、广州），超40城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏、山东、浙江实施城市最多，城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，三线城市实施较多。“以旧换新”实施方式大致可以分为三类：业主交易，业主、开发商、中介签订三方协议，政府、开发商直接收购。该政策因多项利好条件叠加，多地短期购房表现确有提升。但由于活动仍存诸多限制，或难以大范围实施。

　　限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代

　　2024年4月30日，自然资源部发文明确指出，去化周期在18个月以上的城市要控制、36个月以上的城市要停止供地。销售方面，我们对国内42个重点城市的商品住宅库存去化情况进行数据监测，2024年3月份重点城市平均销售面积37.3万平方米，环比+104.6%，同比-46.4%，商品住宅整体成交规模处2018年来同期低位。库存方面，截至3月底，重点城市平均库存规模858.8万方，同比小幅下降0.8%。重点城市去化周期为24.58月，环比增长4.8%，创2018年以来新高。其中一线、二线、三四线城市去化周期分别为18.21、19.48、34.11个月。

　　融资协调机制“应建尽建”，因城施策精准支持融资需求

　　自2024年1月5日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元人民币。且根据我们不完全统计，截至5月下旬，国内多省市已申报“白名单”项目超4800个，融资需求超7800亿元，授信额度超2200亿元。银行审批方面，光大、华夏、中信等19家银行先后对接项目数量接近2万个，已披露批复项目书超600个，总授信额度超2000亿元，项目申报方面以民企为主。

　　投资建议

　　2024年以来楼市仍处调整阶段，商品住宅销售规模同比持续下滑。需求端，各地楼市宽松政策密集出台。随着杭州、西安限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。同时多城出台“以旧换新”措施，刺激改善型住房需求入市。供应端，4月政治局会议定调“化风险+去库存”，之后自然资源部发文再次强调限制高去化周期城市供地，根据我们统计，超半数重点城市去化周期仍高于18个月警戒线，库存压力尚存。此外，为解决地产商融资困难问题，各地加快推动融资协调机制建立，“白名单”融资初见成效。但银行已放款资金体量相比融资需求有一定落差，后续融资进展仍值得关注。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科A、绿城中国、新城控股等优质企业。

　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期，销售回暖不及预期。