新房、二手房成交面积环比均由正转负，同比降幅均扩大；新房库存面积与去化周期环比下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为253.3万平方米，环比下降12.6%，同比下降38.9%，同比降幅较上周扩大了13.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.4%、-14.6%、-12.9%，同比增速分别为-28.2%、-41.6%、-43.5%，同比降幅较上周分别扩大了1.7、14.7、21.0个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；其中二线城市成交面积环比降幅最小，同比降幅收窄。18个城市成交面积为195.0万平方米，环比下降10.3%，同比下降4.5%，同比降幅较上周扩大了1.6个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-24.3%、-3.2%、-15.8%，同比增速分别为-2.6%、-1.2%、-16.8%，一线城市同比由正转负，较上周下降了26.0个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了11.7个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大了2.4个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同比上升，环比下降。12个城市新房库存面积为9955万平方米，环比增速为-0.3%，同比增速为-1.1%。去化周期为20.9个月，环比下降0.6个月，同比提升8.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.0、18.5、68.9个月，环比分别下降0.5、0.8、0.2个月，同比分别提升7.7、8.8、39.4个月。

　　土地市场环比量跌价升，溢价率同比下降，环比上升。百城成交土地规划建筑面积为1206.1万平方米，环比下跌29.0%，同比下跌72.1%；成交土地总价为165.7亿元，环比上升12.0%，同比下跌72.6%；楼面均价为1374元/平，环比上升57.8%，同比下跌1.9%；土地溢价率为3.1%，环比上升2.8个百分点，同比下跌0.1个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为31.1亿元，环比下降13.6%，同比下降84.0%（前值：-55.6%）。总偿还量为156.0亿元，环比增长43.8%，同比增长86.6%（前值：-2.6%）；净融资额为-125.0亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-5.3%，较上周下降17.9pct，房地产行业相对收益为-3.2%，较上周下降15.5pct。房地产板块PE为16.50X，较上周下降0.79X。北上资金对公用事业、银行、电力设备等加仓金额较大，分别为36.11、18.25、15.25亿元。对房地产的持股占比变化为-0.77%（上周为-0.66%），净买入1.70亿元（上周净买入3.19亿元）。

　　政策

　　继上周央行统一下调首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率后，本周多地积极响应。武汉、厦门、长沙、合肥、郑州、济南、福州、南昌、西安、湖北省、甘肃、昆明等地首套与二套的首付比例分别降至15%、25%。武汉（首二套房贷利率降至3.25%、3.35%）、合肥（首二套降至3.45%）、济南（首二套降至3.55%、3.95%）、长沙（首二套降至3.65%、3.95%）等城市降低房贷利率。公积金贷款利率方面，湖北省下调首、二套5年期以上住房公积金利率0.25个百分点分别至2.85%、3.325%，拉萨首套房5年期以上公积金利率下降至1.68%，二套降至2.038%。

　　投资建议

　　目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。5月的板块行情主要由中央定调转向+政策宽松力度加码+外资进场带来，接下来否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的地步弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。