新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积同环比均由负转正；新房库存面积与去化周期环比均下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积为321.3万平方米，环比上升25.7%，同比下降29.2%，同比降幅较上周收窄了9.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为17.7%、23.5%、36.8%，同比增速分别为-23.7%、-36.4%、-15.0%，同比降幅较上周分别收窄了4.5、5.2、25.5个百分点。

　　二手房成交面积同环比均由负转正；其中一线城市成交面积同环比降幅最大。18个城市成交面积为195.9万平方米，环比上升0.3%，同比上升3.2%，同比由负转正，较上周上升了7.4个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为24.5%、-2.4%、-11.8%，同比增速分别为25.2%、8.4%、-37.9%，一、二线城市同比均由负转正，较上周分别上升了27.8、9.6个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大了22.8个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同比上升，环比下降。12个城市新房库存面积为9930万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-1.1%。去化周期为19.7个月，环比下降1.2个月，同比提升7.8个月。一、二、三四线城市去化周期分别为20.2、16.8、65.8个月，环比分别下降0.8、1.7、3.1个月，同比分别提升7.1、7.3、36.1个月。

　　土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为1287.8万平方米，环比上升4.2%，同比下跌58.2%；成交土地总价为176.0亿元，环比上升4.4%，同比下跌68.7%；楼面均价为1367元/平，环比上升0.1%，同比下跌25.2%；土地溢价率为0.2%，环比下跌2.8个百分点，同比下跌2.7个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为89.2亿元，同比下降38.2%（前值：-81.5%）。总偿还量为145.7亿元，同比上升74.2%（前值：5.0%）；净融资额为-56.4亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下降0.5pct，房地产行业相对收益为-4.1%，较上周下降0.9pct。房地产板块PE为15.80X，较上周下降0.70X。北上资金对电子、公用事业、有色金属等加仓金额较大，分别为25.31、12.20、11.46亿元。对房地产的持股占比变化为-0.75%（上周为-0.77%），净买入0.55亿元（上周净买入1.70亿元）。

　　百强房企5月销售降幅明显收窄。百强房企5月单月实现权益口径销售额2528亿元，同比下降33.2%，较4月同比降幅收窄了15个百分点，1-5月累计权益销售额1.11万亿元，同比下降45.0%。虽然降幅收窄，但单月销售规模继续保持在历史较低水平。我们预计6月房企销售或将持续修复，一方面恰逢房企年中冲刺节点，另一方面，近期核心一二线城市陆续下调首付比例和房贷利率，月末一线上海、深圳、广州政策宽松加码，短期或带动一波集中成交。

　　政策

　　本周上海、广州、深圳三个一线城市先后调整限购限贷政策。上海：1）优化非沪籍居民限购，缩短社保缴纳年限从5年降为3年，非沪籍单身人士满足社保缴纳年限后可在全市范围内购买二手房；2）取消离婚、赠予限购；3）二孩及以上家庭（不限户籍）在现行限购政策基础上，再购买1套住房；3）下调首付比例：首套从30%降至20%，二套从核心区50%、非核心区40%降至核心区35%、非核心区30%；4）下调房贷利率下限：首套从3.85%（LPR-10BP）降至3.50%（LPR-45BP），二套从核心区4.25%（LPR+30BP）、非核心区4.15%（LPR+20BP）降至核心区3.90%（LPR-5BP）、非核心区3.70%（LRP-25BP）；5）提升公积金贷款额度。广州：1）非本地户籍家庭在限购区域购买120平方米以下住房的社保/个税年限要求由2年降至6个月；2）首套、二套房首付比例分别从30%、40%降至15%、25%；3）取消房贷利率下限；4）取消限售。深圳：1）首套、二套首付比例分别从30%、40%降至20%、30%；2）首、二套房贷利率下限分别从3.85%（LPR-10BP）、4.25%（LPR+30BP）降至3.50%（LPR-45BP）、3.90%（LPR-5BP）。

　　整体来看，5月27日上海多维度优化楼市政策后，5月28日广州、深圳也跟进落实，进一步释放政策利好。本次政策短期有望促进一波集中成交，上海与广州进一步缩短非本市户籍居民购房社保缴纳年限的要求，有利于更多新增购房需求入市，对周围的城市或有一定虹吸效应。当前北京限购政策全国最严，首付比例和房贷利率也处于高位，均具备优化空间，政策优化预期进一步增强。

　　投资建议

　　目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。一二线城市多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。一线城市政策进一步调整，是十余年来政策松绑力度最大的一轮，尤其是此次上海新政放松力度较大，将有效提振市场信心，我们认为短期或将对板块行情产生一定支撑作用，也将带动一波市场集中成交，但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。