国家统计局发布2024年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。5月销售面积7390万平，同比增速-20.7%（前值：-22.8%）；开发投资金额9704亿元，同比增速-11.0%（前值：-10.5%）；新开工面积6580万平，同比增速-22.7%（前值：-14.0%）。

　　统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023年3月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024年1-2月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。

　　核心观点

　　1.商品房销售：

　　销售同比降幅虽然收窄，但从绝对量来看，为2013年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅收窄。5月销售面积7390万平，同比下降20.7%，降幅较4月收窄了2.1个百分点；销售金额7598亿元，同比下降26.4%，降幅较4月收窄了4.1个百分点。其中，住宅销售面积同比下降22.8%，住宅销售金额同比下降28.2%，降幅分别较4月收窄了2.3、4.1个百分点。5月销售同比降幅有所收窄，主要是因为部分核心一二线城市因限购限贷松绑等利好新政加持迎来短期点状复苏，短期核心城市市场企稳，从而对全国市场形成支撑，不过，未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期的改善。2）销售均价环比持续提升，同比降幅收窄。5月商品房销售均价10281元/平，环比提升0.9%，同比下降7.2%，同比降幅较4月收窄了2.7个百分点；其中住宅销售均价10758元/平，环比提升1.0%，同比下降7.0%，同比降幅较4月收窄了2.6个百分点。总体来看，和统计局70城房价增速有差异。3）各区域销售面积同比降幅均收窄。5月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-21.4%、-16.3%、-22.8%，降幅较4月分别收窄了0.4、8.8、0.7个百分点。1-5月全国商品房累计销售面积3.66亿平，同比下降20.3%；销售金额3.57万亿元，同比下降27.9%；销售均价9733元/平，同比下降9.5%。

　　2.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　投资降幅扩大，主要是受土地和施工建安投资的双重拖累；东部地区投资降幅收窄。5月开发投资金额9704亿元，同比下降11.0%，降幅较4月扩大了0.5个百分点，今年以来同比降幅持续走扩。其中住宅开发投资金额7432亿元，同比下降10.9%，降幅较4月扩大了0.4个百分点。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。2023年下半年全国（300城）土地成交总价同比下滑23%，降幅较2023年上半年的11%显著扩大，进而影响到今年上半年的土地投资。2）施工建安投资持续低迷。5月新开工面积6580万平，同比下降22.7%，降幅较4月扩大了8.7个百分点，新开工规模处于2007年以来同期历史最低水平。今年1-5月施工面积也有11.6%的下降。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅收窄，东部地区5月投资额同比下降10.1%，降幅较4月收窄了1.6个百分点；中、西部投资同比增速分别为-13.1%、-9.0%，降幅分别较4月扩大了4.0、1.1个百分点。1-5月累计开发投资金额4.06万亿元，同比下降10.1%；新开工面积3.01亿平，同比下降24.2%。

　　竣工面积同比降幅仍然较大。5月竣工面积3385万平，同比下降18.4%，降幅较4月收窄了0.7个百分点。1-5月累计竣工面积2.22亿平，同比下降20.1%。单月降幅虽然有所收窄，但同比降幅仍然接近两成，主要是由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工可能会持续承压。

　　3.开发商资金：

　　房企到位资金降幅小幅扩大，主要是因为销售回款仍然承压，自筹资金同比降幅扩大；本月国内贷款同比增速转正。5月房企到位资金8535亿元，同比减少21.8%（前值：-21.3%）。1）房款3820亿元，同比减少37.3%（前值：-36.1%），房企销售回款仍然承压。定金及预收款同比减少34.7%，同比降幅较4月收窄了1.6个百分点，或与4月以来核心城市限购放松释放了一波集中成交有关；个人按揭贷款同比减少42.1%，降幅较4月扩大了6.4个百分点。我们认为，随着517信贷政策（央行全国层面调降商贷最低首付比例、取消房贷利率下限）在地方层面的逐步落地，个人按揭贷款降幅有望收窄，但实质性的改善仍需要等待销售回暖。2）非房款4715亿元，同比减少2.2%（前值：-1.5%）。其中国内贷款1227亿元，同比增长16.9%，同比增速时隔5个月由负转正，同比增速较4月提升了31.1个百分点。房地产融资协调机制持续推进，截至5月16日，全国297个地级及以上城市已建立该机制，商业银行已审批通过白名单项目贷款9350亿元。5月自筹资金3080亿元，同比下降8.6%，同比增速较4月下降了14.4个百分点。1-5月房企到位资金累计4.26万亿元，同比下降24.3%。

　　投资建议

　　5月，中央频繁释放政策利好，政策的力度明显加大，各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策，供给端“以旧换新”政策不断扩围加码，央行部署保障性住房再贷款，政府收储预计提速，政策面明显提振了市场情绪。从政策效果来看，全国层面，5月销售面积、销售额同比降幅均收窄，市场出现边际改善迹象，但销售绝对量仍处于历史较低水平，需求信心仍然不足。未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期的改善。我们认为，全国基本面的修复可能还需要一段时间。短期板块机会将落实在增量政策上。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：城建发展、金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。