美国商业地产基本面承压，商业地产投资呈下降趋势

　　商业地产市场规模持续扩张，2023年达到24.67万亿美元，占房地产市场比例约21.50%。2023年，写字楼空置率达16.90%，新开工量减少；零售业消费强劲，空置率下降；工业和物流地产空置率上涨，但核心区域需求旺盛；多户型住宅空置率上升，开工量减少；旅游业回暖，酒店入住率提升。由于联邦基金利率高企，资本化率上升，商业地产价格指数自2022年7月至2024年4月跌幅达24.58%。整体投资方面，商业地产投资规模整体下降，投资回报率因资产价值下跌降至负数。

　　美国商业地产投资回报和规模双降，REITs表现相对稳健

　　在美国，商业地产投资主要由私人投资者主导，2023年REITs基金和私营企业的市场份额从10.65%降至4.80%。2023年美国商业地产投资回报率跌至-7.90%，主要因资产价值下降。2023年商业地产整体投资规模下降51.60%，为四年来最大跌幅。然而，零售、工业和物流地产的投资规模跌幅较小，市场份额分别上升至16.40%和24.90%。尽管整体投资市场存在波动，但REITs表现相对稳健，显示潜在的高回报机会，如SL绿地房地产公司的回报率近一年达130.92%。此外，REITs基金也在中长期展现稳定收益。

　　美国商业地产债务持续上涨，高利率环境下再融资压力较大

　　2023年末，商业地产抵押贷款未偿还存量达3.69万亿美元，占所有抵押贷款未偿还存量的18.23%。随着债务的增加，金融机构对商业地产的风险敞口也相应扩大。2024年到期的商业地产抵押贷款预计为9,290.00亿美元，其中大部分由银行持有。虽然商业地产债务中风险债务量有限，但受美联储缩表和高利率环境的影响，商业地产再融资难度增加，拖欠率边际上升。2024年Q1，美国银行发放的商业地产抵押贷款拖欠率边际上升至1.25%。总体而言，银行业面临较大的商业地产带来的资产质量和风险敞口压力。

　　美国银行抗风险能力强，中小银行商业地产风险敞口较高

　　2024年5月，银行系统的商业地产贷款存量达3.00万亿美元，占房地产贷款的53.56%，占总资产的12.83%。银行ROA保持1.20%左右，显示出稳定盈利能力。居民超额储蓄提升了银行体系的流动性，存款余额占总资产的75.47%，准备金占14.47%。2023年美联储压力测试显示，样本银行的资本率在极端经济情景下较为充足，但商业地产贷款占比较高的银行表现较差。此外，中小银行的商业地产贷款存量较高，占总量的69.71%，占总资产的30.22%，现金仅占7.20%，其商业地产贷款风险敞口更大且抗险能力较低。

　　投资建议：建议关注完成大资管平台搭建并释放资产价值的国央企

　　美国商业地产动态对中国房地产投资具有重要参考价值。高利率环境导致美国商业地产价格下跌、投资减少，提示中国投资者关注政策和利率变化，调整投资策略规避风险。同时，美国银行业在商业地产贷款的风险敞口警示中国银行业加强风险管理。美国商业地产的调整提醒中国房企优化资产配置，注重多元化和长期价值发展。我们建议关注完成大资管平台搭建，打通资产价值释放通道的多元发展房企，尤其是资金实力较强、土地储备优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。

　　风险提示：（1）美国通货膨胀超预期反弹；（2）美联储超预期扩大加息幅度；（3）美联储超预期维持通货紧缩；（4）美国商业地产超预期下行