投资要点

　　上周（2024.6.24-2024.6.28，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-4.8%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.0%、-1.8%，超额收益分别为-3.8%、-3.0%。29个中信行业板块中房地产位列第29。

　　房地产基本面与高频数据：

　　（1）新房市场：上周37城新房成交面积422.1万方，环比+66.6%，同比-15.4%。2024年6月1日至6月28累计成交1053.8万方，同比-16.9%。今年截至6月28日累计成交5446.8万方，同比-37.6%。

　　（2）二手房市场：上周16城二手房成交面积189万方，环比+4.5%，同比+23.1%。2024年6月1日至6月28日累计成交668.8万方，同比+27.7%。今年截至6月28日累计成交3601.8万方，同比-7.4%。

　　（3）库存及去化：13城新房累计库存8740.0万方，环比-1.2%，同比+1.2%；13城新房去化周期为22.3个月，环比变动-1.7个月，同比变动+7.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为18.2个月、12.3个月、20.7个月、44.3个月，环比分别变动-0.7个月、-1.4个月、-3.1个月、-5.5个月。

　　（4）土地市场：2024年6月24日-2024年6月28日百城供应土地数量为567宗，环比+9.9%，同比-29.9%;供应土地建筑面积为2960.6万方，环比+12.2%，同比-49.6%。截至6月28日，2024年累计供应土地数量为13081宗，同比-5.7%，累计供应建筑面积为67745.7万方，同比-24.2%。

　　重点数据与政策：中央层面：住建部联合金监局召开保交房政策会议，提出保交房工作落地是促进房地产市场的首要任务，要统筹协调保交房工作，加强“白名单”的审核把关。地方层面：深圳、中山签署《推动深圳市中山市住房公积金融合发展合作协议》，推动深中住房公积金互认互通、一体化融合发展；青岛发布以旧换新通知，正式启动以旧换新；苏州发布落户新政；北京发布楼市新政，降低首贷比例至20%，二套房至30%-35%不等，首套房贷利率降至3.5%，二套房贷利率降至3.7%-3.9%不等。

　　周观点：6月第4周新房成交环比大幅上升、同比降幅缩窄，二手房成交环比小幅上升，同比大幅上升。展望7月虽为传统销售淡季，但在政策的持续作用下，预计环比回落会弱于去年同期，去年7月亦是低基数，故7月百强销售同比降幅将持续收窄至-10%之内（甚至有机会冲击同比转正）。二手房北京接棒上海，环比回落在所难免，但料将强于去年同期水平，核心区价格下半年企稳可期。推荐：1）维持一定投资强度从而在市场恢复中获得更大弹性的标的。推荐：招商蛇口、滨江集团、华润置地、越秀地产、保利发展、华发股份，建议关注：绿城中国；2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：新城控股、金地集团，建议关注：龙湖集团；3）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；4）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。

东吴证券 房诚琦,肖畅,白学松