核心观点：517新政在当月未产生明显效果，5月楼市量价齐跌。5月全国商品房销售面积同比下跌20.7%至7390.2万平方米，带动1-5月累计降幅延续走扩，30城日均销售套数保持在2300套左右水平，较前值无显著变化；价格方面，70城二手房价格和新房价格环比降幅继续扩大，其中一线城市二手房价格跌幅大于二三线城市，显示楼市仍面临较大下行压力。

　　投资端：1-5月房地产开发投资完成额累计降幅扩大至双位数，投资端加速下滑。其中新开工、施工和竣工面积增速均保持双位数下降，南方强降雨天气亦对单月施工面积造成显著影响，5月开工数据整体偏弱；土地市场方面，5月土地成交面积同比大幅下降，成交楼面均价亦明显下滑，一线城市中上海表现好于其他城市，二三线城市热度整体下降。

　　政策端：继5月17日央行发布楼市新政后，国务院常务会议再次强调要着力推动已出台政策的落地见效，意味着后续房贷利率下调节奏有望加快。同时，3000亿元保障性住房再贷款额度将对去库存产生一定积极影响，且后续贷款规模有望提升。此外，房地产融资协调机制的进一步落地将有助于稳定市场信心，维护房地产行业的平稳发展。

　　政策持续加码利好楼市回暖，房贷利率下调节奏有望加快。高频数据显示，6月1-18日30大中城市日均成交套数为2185套，这意味着517新政出台后的一个月时间内，销售端未出现明显起色，我们认为，实际房贷利率偏高仍是主要制约因素。近期，监管层持续推进“房地产融资协调机制”“保障性住房再贷款”等政策进一步落地，这对促进楼市回暖具有积极意义，但核心影响因素仍是房贷利率下调的节奏和力度，根据国务院常务会议安排，接下来监管层将着力推动已出台政策措施落地见效，房贷利率有望迎来更大幅度调整。

东方金诚 唐晓琳,闫骏