政策端：限购逐步打开，房贷利率降至低位

　　2024年，一线城市购房政策调整依旧以宽松为主，自4月30日政治局会议提出“去库存”措施后，北京、深圳和上海边际放松郊区限购，5月17日央行优化信贷政策以来，上海、深圳、广州和北京先后下调或取消首套房贷款利率下限。对比2022Q2一线城市贷款利率，广州官宣取消房贷利率下限，北京、上海、深圳首套最低房贷利率LPR加点分别下降100、80、75BP，二套最低房贷利率LPR加点分别下降130、130、65BP，均已降至历史底部区间，整体信贷环境宽松。

　　销售端：新房乏力二手房坚挺，去化周期拉长

　　一线城市2024年整体销售表现新房表现乏力，二手房表现稳健。5.17新政后一线城市成交表现明显改善：上海6月二手房成交2.64万套（5月二手房成交1.83万套），客户咨询量和带看量均有明显增长；深圳6月二手房套数同比+74%，北京6月二手房成交套数同比+29%，广州6月新房成交套数同比+6%。2024年6月，北京、上海、深圳和广州新房去化周期分别为16.8、7.0、25.7、22.6个月，库存去化周期拉长，同时2024年2月以来二手房挂牌量明显提升。

　　价格端：二手房以价换量，租金收益率上涨

　　北京和上海由于限价政策存在，新房价格韧性较强，二手房价格自2023下半年同比转为负数，且降幅不断扩大。广州新房和二手房均在2023年初开始下跌，深圳二手房受指导价影响2022年开始下跌。从5月销售价格指数较最高点时的回撤幅度来看：北京和上海二手回撤幅度均为8.9%，价格回落至2021年初水平；深圳和广州二手回撤幅度均为13.2%，价格回落至2020年前后水平。从收益率角度来看，由于租金回报率的提升，当前房产配置性价比有所提升，进一步支撑需求底的来临。2023年以来一线城市二手住宅价格下跌，租金回报率有所提升，2024年5月北京、上海、深圳、广州二手住宅租金回报率分别为1.48%、1.75%、1.64%、1.68%，距离发达国家3%的租金收益率仍有空间。

　　投资建议

　　2024年中央稳地产信号明确，一线城市购房政策整体宽松，限购政策边际打开，首付比及房贷利率均降至历史低值。量价层面看，2024年来一线城市新房成交不及预期，二手房以价换量明显，价格下降后成交量有所回升。我们认为宽松政策对于购房预期的提升以及市场成交的促进需要一定的转化周期，6月以来四城市场成交情况均有所改善，租金收益率的提升也进一步提高了房产配置性价比。我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。

　　风险提示：一线城市销售不及预期、政策放松不及预期、房价涨幅不及预期。

开源证券 齐东,胡耀文