本周新房成交面积环比由正转负，同比由负转正； 二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正； 新房库存面积同环比均下降， 去化周期同比上升，环比下降。

　　核心观点

　　6 月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，下半月新房成交有所修复， 7 月进入传统销售淡季， 房企推盘力度转弱， 首周新房成交面积环比由正转负； 受低基数影响， 同比由负转正。 40 个城市新房成交面积为316.5 万平方米，环比下降31.2%， 同比上升30.9%， 同比由负转正，较上周上升了50.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-11.2%、 -18.8%、 -58.6%，同比增速分别为42.2%、 33.1%、 8.8%，一、二、三四线城市同比均由负转正， 同比增速较上周分别上升了60.7、 56.5、 24.4 个百分点。

　　二手房成交季节性回落，成交面积环比由正转负； 受低基数影响， 同比由负转正。 18 个城市成交面积为181.7 万平方米，环比下降7.2%，同比上升26.4%，同比由负转正， 较上周上升了33.0 个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为 3.4%、 -8.8%、-15.4%，同比增速分别为102.7%、 -1.0%、 -8.5%， 一线城市同比增速较上周上升了85.3个百分点，二、三四线城市同比降幅分别较上周收窄了16.1、 14.4 个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降，去化周期同比上升， 环比下降。 12 个城市新房库存面积为9744 万平方米，环比增速为-1.2%，同比增速为-2.9%； 去化周期为19.8 个月，环比下降 1.2 个月，同比提升 5.7 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为 18.4、 14.7、61.0 个月， 同比分别上升4.3、 3.7、 29.3 个月， 环比分别下降1.6、 0.7、 4.0 个月。

　　土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。 百城成交土地规划建筑面积为 2461.4万平方米， 环比上升131.1%，同比下跌60.1%；成交土地总价为369.9 亿元， 环比上升75.4%，同比下跌74.6%； 楼面均价为1503 元/平， 环比下跌24.1%，同比下跌36.2%；土地溢价率为0.5%，环同比分别下跌0.8、 2.7%。

　　本周房企国内债券发行规模同环比均下降。 国内债券总发行量为 26.2 亿元，同比下降84.5%（前值： 9.2% ）。总偿还量为63.3 亿元，同比下降47.2%（前值： -9.5%）；净融资额为-37.1 亿元。

　　板块收益有所上升。 房地产行业绝对收益为0.8%，较上周上升5.6pct，房地产行业相对收益为-2.1%，较上周下降0.3pct。房地产板块PE 为13.86X，较上周上升0.07X。 北上资金对石油石化、交通运输、社会服务等加仓金额较大，分别为5.76、 3.68、 3.49 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.65%（上周为-0.69%），净买入 0.77 亿元（上周净买入-3.67 亿元） 。政策

　　中央层面，再提保交付， 7 月 5 日，金融监管总局局长再谈“保交房”工作，表示要进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，坚持因城施策，全力推进在建已售难交付商品房项目处置。地方层面，本周二三线城市政策密集出台，持续积极落实“517”政策。福州、太原、安徽、厦门、漳州均出台政策对公积金基缴存基数进行了上调。徐州、襄阳出台降低首付比例、取消贷款利率下限等措施，其中徐州还提高了以旧换新的贷款上限和贷款办理效率，襄阳还提出了按照“以需定购”原则，采取“收回-供应”并行方式简化程序，依法收回闲置土地。投资建议

　　各城市在需求端陆续推进落实“517”信贷宽松政策；供给端“以旧换新”政策不断扩围加码；央行例会上提及“推动保障性住房再贷款落地生效”，我们预计政府收储将提速。从政策效果来看， 6 月中下旬以来高频数据出现边际改善迹象，6 月百强房企销售同比降幅显著收窄。 但 7 月开始将进入传统销售淡季，由于去年的低基数原因，同比数据可能会表现尚好，但真实的成交动能和持续性仍要进一步观察。总体来说，我们认为，全国基本面的真正修复可能还需要一段时间。短期来看，我们认为接下来行情到来的时间点判断有二： 1）房价的下行趋势何时达到市场底线； 2） 后续增量政策的力度是否足够。

　　现阶段我们建议关注三条主线： 1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企： 招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。 2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的： 金地集团、万科、龙湖集团。 3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司： 我爱我家、贝壳。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

中银证券 夏亦丰,许佳璐