行业追踪（2024.7.6-2024.7.12）

　　居民中长期贷款继续少增，或受“提前还贷”影响

　　24年上半年，居民中长期贷款累计新增1.18万亿元，较去年同期少增2800亿元；24年6月，居民中长期贷款新增3202亿元，较去年同期少增1428亿元。5月中下旬后中央及地方集中放松住房信贷政策，但24年6月较5月单月少增幅度继续扩大，居民住房贷款意愿下滑仍在加剧。除需求下滑因素外，我们认为，增量贷款利率调降后，增、存量贷款利差加大造成“提前还贷”现象，或是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。

　　增存量利差较大，早偿率中枢提升

　　从RMBS早偿率指数看，2023年起，早偿率上升速度明显加快，23下半年虽有下行趋势但中枢显著高于2022年前。截至2023年10月末，RMBS早偿率指数约13.41%。从房贷增量、存量利差看，“517”新政前，贝壳百城首套房房贷利率均值约为（2014年1月-2024年4月）5.16%、二套房房贷利率均值约为（2016年1月-2024年4月）5.46%；2024年5月，贝壳百城首、二套房房贷利率分别为3.45%、3.90%，分别低于历史均值171bp、156bp。近期伴随各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，增存量利差或延续扩大趋势，“提前还贷”或出现再次加速迹象。

　　高利率存量房贷规模占比大，适当调降存量利率必要性强

　　从个人住房贷款余额看，截至2024年一季度末，个人住房贷款余额38.19亿元，同比-1.9%，增速继续创下历史新低。截至2023年四季度末，五大国有银行合计个人住房贷款余额24.16亿元，同比-2.40%。工商银行、建设银行、交通银行、中国银行、农业银行分别同比-2.23%、-1.45%、-3.31%、-2.65%、-3.29%，增速同样均为历史新低。2023年7月至今（贝壳百城首套房贷利率跌破4%）新增居民中长期贷款余额占个人住房贷款余额约为5.94%，反映利率较高的存量贷款规模仍然较大。我们认为，当下时点适当调降存量房贷利率，居民消费潜力或有望得到部分释放，同时可遏制“提前还贷”规模扩大。

　　7月新房同比、二手房同比转正

　　50城商品房本周成交面积239万平，月度同比+9.08%，相较上月改善30.77pct；累计库存12110万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。17城二手房市场本周成交184万平，月度同比+25.08%，相较上月改善19.13pct。7月1日-7月7日，土地市场成交建面1727万平，滚动12周同比-30.21%；成交总额162亿元，滚动12周同比-50.66%；全国平均溢价率1.69%，滚动12周同比-3.20pct。

　　本周申万房地产指数+1.11%，较上周提升0.30pct，涨幅排名10/31，跑输沪深300指数0.09pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.70%，较上周提升2.33pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数0.93pct；克而瑞内房股领先指数为2.39%，较上周提升0.96pct。

　　投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

天风证券 王雯,鲍荣富