保利发展(600048)

　　核心观点：

　　事件：公司发布2024年半年度业绩快报，2024年上半年公司分别实现营业总收入1392.69亿元、归母净利润75.08亿元，同比分别增长1.64%、下降38.57%；对应EPS为0.63元/股，同比下降38.16%。

　　收入增长归母净利润下滑：公司营业收入略有增长，主要受房地产项目竣工交付结转所致。营业利润同比下降27.73%，主要受到市场下行及价格承压、结转毛利率下降等因素影响。由于期内结转项目权益比例下降，归母净利润同比下降38.57%，下降幅度高于营业利润。

　　6月单月销售金额同比增速由负转正：销售方面，公司前六个月实现销售面积954.25万方，销售金额1733.36亿元，同比降幅分别为31.01%、26.81%；对应上半年的销售均价为18165元/平米，同比增长6.09%。从单月销售看，2024年3-6月的单月销售面积和金额同比降幅连续收窄，其中2024年6月单月销售金额同比增长4.62%，自2023年6月以来首次单月销售金额同比正增长。2024年4月30日中央政治局会议和“517”新政以来，市场热度有所提升，公司全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前的4月环比提升32%。

　　拿地聚焦核心：公司2024年上半年共新增12个地块，新增建面115.88万方，对应全口径地价126.03亿元，计算得来楼面价10876元/平米；新增项目权益口径建面100.63万方，由此计算的权益比例86.84%，其中7个地块为100%权益拿地。公司2024年上半年新增项目的地售比为60%，新增项目保持高质量公司拿地谨慎，新增地价占同期销售的7.27%，由于销售市场尚待修复，公司保持较低的拿地力度。新增12个项目中，10个项目位于一、二线城市，建面占全部新增项目建面的比例为72.5%，公司投资依旧聚焦核心。

　　融资成本低：公司二季度共发行两次中票——2024年第四、五期中票，共分别融资20亿元、6亿元，对应的利率2.52%、2.34%。公司融资渠道通畅，融资成本低，体现公司的融资优势。

　　投资建议：2024年上半年公司营收小幅度增长，受毛利率下滑、市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑。3月以来，全年累计销售同比降幅连续收窄，在新政刺激下，公司6月单月销售金额实现正增长。拿地聚焦核心，新增项目以核心城市为主。考虑到公司上半年业绩同比下滑，我们下调公司2024-2026年归母净利润至111.74亿元、116.97亿元、124.67亿元，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股，对应PE为9.31X、8.89X、8.34X，维持“推荐”评级。

　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。