招商积余(001914)

　　事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入78.39亿元，同比增长12.34%，归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%、扣非后归母净利润为4.14亿元，同比增长7.65%。

　　营收实现双位数增长：公司2024年上半年实现收入78.39亿元，同比增长12.34%，归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%。营业收入实现双位数增长主要由于新拓物管项目、母公司交付项目增加等原因。归母净利润增速低于营收，主要由于：1）毛利率略有下滑，2024年H1公司实现毛利率12.57%，较去年同期下滑0.73pct、其中物管业务和资产管理业务毛利率分别为10.95%、52.69%，分别较去年同期提高0.38pct、下滑0.19pct；2）税金及附加增长较多，2024年H1税金及附加较去年同期增加41.32%，主要由于去年同期退还土地增值税以及房产税有减免政策；3）其他收益下滑，2024年H1其他收益较去年下滑44.91%，主要由于增值税进项税加计抵减及政府补助减少。费用管控有效，2024年H1公司销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为0.49%、2.97%、0.20%，分别较去年同期下滑0.09pct、0.47pct、0.28pct。

　　聚焦非住领域：公司2024年H1实现物管收入75.35亿元，同比增长12.68%，其中基础物管63.56亿元，同比增长15.86%。截至2024年H1末，公司在管面积3.85亿方，较截至2024年Q1末的在管面积增长2.94%。2024年H1对应的物管单价为2.75元/平米/月。以区域分布看，广东、江苏、上海、山东四个省份贡献的物管收入合计42.56亿元、四省贡献管理面积2.13亿方。从业态分类看，公司聚焦非住业态。2024年H1公司实现非主业态基础物管收入46.33亿元，占基础物管收入的72.90%；截至2024年H1公司非住业态在管面积2.52亿方，占比65.45%；2024年H1非住业态的平均物管单价为3.06元/平米/月，高于同期公司在管住宅业态的平均物管单价2.16元/平米/月。以项目来源看，截至2024年H1公司第三方项目管理面积2.57亿方，占在管面积的67%，第三方外拓的新签约年度合同金额15.71亿元；2024年H1，公司非住业态在金融、互联网、航空、高校、医院、交通等领域拓展表现强劲，信托项目包括广州国际金融城、中国人寿大厦等项目；2024年H1公司在市场化住宅项目中新签约1.69亿元，同比增长超70%。

　　增值服务专业显成效：2024年H1，公司实现平台增值服务2.56亿元，同比增长3.96%。企心服务通过以点带面拓展客户、零售服务部分爆品销售额突破千万元。2024年公司实现专业增值服务9.23亿元，同比下滑3.37%。智能化工程市场业务突破多个优质客户；充电桩业务步入快速发展期，目前已接入2.8万余台充电桩；智能家居业务实现营收突破千万元；房产经纪业务推动平台化转型，全国房产租售收入同比增长36%。

　　在管商业规模扩大：2024年H1，公司实现资产管理业务2.89亿元，同比增长2.61%。1）商业运营业务实现7041万元收入，同比增长17.34%。截至2024年H1末，招商商管在管项目70个（含筹备项目），管理面积397万方，其中自持3个项目，受托管理招商蛇口项目58个，第三方输出项目9个。2024年H1，集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。2）持有物业出租及经营业务实现收入2.19亿元，同比下降1.38%。截至2024年H1末，公司总可出租面积46.90万方，总出租率94%，持有业态包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等。

　　风险提示：公司2024年H1收入和归母净利润均实现增长。物管业务稳定增长，聚焦非住业态实现多元化布局；商业运营在管规模扩大。我们预测公司2024-2026年归母净利润为8.45亿元、9.26亿元、9.71亿元，对应EPS为0.80元/股、0.87元/股、0.92元/股，对应PE为10.41X、9.51X、9.06X，维持“推荐”评级。

　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期、关联方相关业务不及预期、资产管理业务运营不及预期。