月酝知风之地产行业：一线城市成交回暖，期待政策持续发力
本月观点：9月24日中央定调房地产市场“止跌回稳”，国庆假期前一线城市密集松绑楼市政策，带动短期楼市回温。当前市场对于销售复苏持续性仍有分歧，我们认为行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。后续楼市复苏关键一方面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，但仍需宏观政策发力提振居民购房意愿，短期关注销售走向及收储动向。近期受大盘回落、部分政策博弈资金落袋为安影响，板块出现回调，但基于促进房地产市场止跌回稳、政策持续加码呵护，我们维持适度积极观点。受制于各地库存压力及房企禀赋差异，我们认为核心城市、核心地段、优质住宅将率先止跌回稳，同时各地方政府逐步放开限价及在土地出让条件上让步，亦利于新增土储潜在毛利率企稳。建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企(绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地等)；2）估值修复房企（万科A、金地集团、新城控股）；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）细分领域头部企业。
政策：中央首提促进房地产止跌回稳，一线城市接连“解绑”。2024年9月涉房类政策19项，其中偏松类政策15项，9月24日国新办新闻发布会出台多项举措，9月26日政治局会议首提促进房地产止跌回稳，信号意义明确，10月12日财政部三方面助力楼市，一线城市接连“解绑”。
资金：年内LPR下调空间犹存，房企加速入局公募REITs。9月M2同比增速环比升0.5pct，社融存量同比增速环比降0.1pct，9月LPR报价环比持平,9月24日潘功胜在国新办新闻发布会上表示将根据情况在年底进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点，年内LPR下调空间犹存。9月房企境内债融资规模环比下滑，房企加速入局公募REITs，消费基础设施、产业园、仓储物流REITs均有上新。
楼市：一线城市密集松绑楼市，国庆假期后销售数据好转。9月24日中央定调房地产市场“止跌回稳”，国庆假期前一线城市密集松绑楼市政策。根据Wind统计数据，国庆假期后9天（10.8-10.16）重点50城新房日均成交套数较9月增长38.1%，较上年10月全月增长17.4%，20城二手房日均成交套数较9月增长55.5%，较上年10月全月增长24.3%。
地市：供求环比改善，土地供给端质量提升。9月百城土地供应、成交建面，环比升13.3%、升18.8%。土地供给端质量提升叠加中央政策利好，优质地块土拍升温，上海地价刷新全国单价第二纪录，但多数仍以底价或低溢价成交为主。结合当下“严控增量”、“去库存”导向，出让地块不乏“现房销售”要求，为去库存留下更多缓冲时间。预计四季度地方供地将延续审慎，供地质量提升下溢价率有望触底回升。
房企：“金九”成色一般，拿地热情修复。“金九”成色一般，克而瑞百强房企9月单月销售金额同比下滑38.1%，销售面积同比下滑41.6%，降幅分别较上月扩大10.3pct、13pct，环比分别增长0.4%、下滑1.6%。随着9月末中央及地方推出多项重磅政策，政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，北上广深“四限”政策相继优化，预计10月一线城市整体成交或将止跌，新房有望放量。
风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。
