房地产行业点评报告：销售数据连续四个月改善，房企资金压力犹存
9月销售数据环比改善，累计销售降幅持续收窄
国家统计局发布2024年1-9月商品房投资和销售数据。1-9月，全国商品房销售面积7.03亿平，同比下降17.1%（1-8月-18.0%），其中商品住宅销售面积同比下降19.2%；1-9月商品房销售额6.89万亿元，同比下降22.7%（1-8月-23.6%），其中商品住宅销售额同比下降24.0%。9月商品房销售面积和销售额同比分别下降11.0%和16.3%，单月降幅连续两个月收窄，环比8月分别增长50.0%和43.2%，“金九”销售表现良好。分区域看，1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3%。
新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅持续扩大
2024年1-9月，全国房屋新开工面积5.61亿平，同比下降22.2%（1-8月-22.5%），降幅连续7个月收窄，其中住宅新开工同比下降22.4%；9月单月新开工面积0.66亿平，同比下降19.9%，拿地减少持续影响新开工规模。1-9月，房屋竣工面积3.68亿平，同比下降24.4%（1-8月-23.6%），其中住宅竣工面积同比下降23.9%；9月单月竣工面积0.34亿平，同比下降31.5%。
销售回款资金有所改善，房企融资环境依旧严峻
2024年1-9月，房地产开发投资额7.87万亿元，同比下降10.1%（1-8月-10.2%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；9月单月开发投资额0.94万亿元，同比下降9.4%，销售回款表现压制房企投资动力。2024年1-9月，房地产开发企业到位资金7.89万亿元，累计同比下降20.0%（1-8月-20.2%），降幅连续6个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9%（1-8月-5.1%、-8.4%、-30.2%、-35.8%），销售回款资金有所改善。单月数据来看，9月各项资金来源同比降幅较8月均有所扩大，房企融资环境仍较严峻，9月经营性物业贷和金融十六条政策延期，10月住建部提出年底前白名单信贷规模增加至4万亿，助力房企融资环境持续改善。
投资建议
三季度以来，在需求端宽松的政策下销售数据降幅持续收窄，但房企资金端压力犹存。9月底一揽子政策组合拳发布后，一二线城市看房量、到访量明显上升，销售表现回暖，克而瑞30城10月前两周成交量较9月同期增长27%，上海和深圳10月1-15日新房+二手房成交套数同比分别增长58%和49%，我们认为政策效果充分释放后10月销售数据表现将超预期。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
