房地产行业第45周周报：本周新房二手房成交同比持续正增长，10万亿元化债资源帮助缓解地方财政压力，地产财税和专项债收储相关政策等待进一步落地
新房成交面积环比由正转负,同比涨幅收窄。二手房成交面积同环比均涨幅收窄。新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。
核心观点
新房成交面积虽然环比由正转负、同比涨幅收窄，但同比仍保持正增长，政策效果不断显现。40个城市新房成交面积为311.5万平，环比下降25.0%，同比上升23.8%，同比涨幅较上周收窄了6.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-39.5%、-18.9%、-18.9%，同比增速分别为-3.0%、45.9%、23.0%，其中一线城市同比由正转负，同比较上周下降了96.3个百分点；二线城市同比涨幅较上周扩大了39.8个百分点；三四线城市同比涨幅较上周收窄了5.6个百分点。
二手房成交面积虽然同环比均涨幅收窄，但同环比仍保持正增长。18个城市成交面积为236.1万平，环比上升1.7%，同比上升20.1%，同比涨幅较上周收窄了5.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-13.7%、7.5%、7.5%，同比增速分别为70.3%、-6.1%、11.1%。一线城市同比涨幅较上周收窄了22.9个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了2.5个百分点，三四线城市同比由负转正，同比增速较上周上升了13.9个百分点。
土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。成交土地规划建面为2353.3万平，环比上升43.4%，同比上升0.3%；成交土地总价为671.7亿元，环比上升10.1%，同比下降10.3%；成交土地楼面均价为2854元/平，环比下降23.2%，同比下降10.5%；土地溢价率为1.8%，环比下降2.4个百分点，同比下降0.2个百分点。
房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为77.2亿元，环比下降54.0%，同比上升175.7%（前值：98.7%）。总偿还量为83.1亿元，环比下降33.8%，同比下降25.5%（前值：20.9%）；净融资额为-5.9亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为6.8%，较上周上升0.8pct，房地产行业相对收益为1.3%，较上周下降6.4pct。房地产板块PE为24.37X，较上周上升1.17X。
政策
中央层面，10万亿元化债资源有利于缓解地方财政压力；针对房地产市场健康发展，一方面提出即将推出房地产相关税收政策，有助于市场成交回稳，另一方面提出正在研究专项债收储细则，帮助行业去库存。11月8日全国人大常委会办公厅举办新闻发布会，提出“从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。上述三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元”。此次通过增加债务额度，我们认为，一方面，可以支持地方特别是高风险地区化解存量债务风险和清理拖欠企业账款等；另一方面，增加潜在投资空间。此外，会议还提出“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地”。
地方层面，本周福州、海南等地区出台了包括首付比例、保障性住房、城市更新等“止跌回稳”政策；郑州升级了房票政策，开启了新一轮存量商品房收储工作；广州落地了广东省首笔收购存量住房用作安置房的专项借款。
投资建议
我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在12-15个月左右。从地产板块的投资机会角度，11月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计即将公布的统计局数据（反映10月房地产数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。
现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
