地产行业收租资产系列报告之八：聚焦预留现金对公募REITs分派率调节影响
投资要点
预留现金来源主要系折旧摊销形成未分配利润，需整体平衡运营开支、收益率、投资效率等问题：公募REITs上市之初通常有沉淀资金，主要系项目公司投资性房地产采用成本法计量，折旧摊销形成未分配利润，报表上计为“期初现金余额”，计算公式为“发行募集资金+外部借款资金-购买项目公司股权支付现金-偿还项目公司预测期初借款”。一方面预留现金可向投资者分配，如部分REITs净利亏损下仍可保持分红、平滑补足分派率等，也可留存满足后续经营活动等，但后续需关注预留现金消耗殆尽时的REITs分红情况。另一方面，投资人购买公募REITs主要为获取底层资产的运营分红收益，预留现金部分则相当于投资人以自己现金购入REITs产品结构中现金，由此带来投资效率“损耗”，因此发行人及管理人需整体平衡预留现金带来的运营开支与稳定性、收益率、投资效率等问题。此外各单公募REITs在资产运营周期和业态中存在差异，对于预留现金需求及使用铺排较为分化。
投资建议：年初以来不乏公募REITs个券在二级市场表现较好，主要系利率下行及权益市场波动下，REITs的稳定分红凸显配置性价比。因此投资人除关注底层资产业态及日常经营情况外，更加聚焦公募REITs分派率调节因素等细分项；尤其2024年新上市的消费基础设施REIT，以华夏华润商业REIT、中金印力商业REIT为代表，在低利率环境下更加灵活杠杆及现金调节提升分派率水平。我们认为，随着公募REITs常态化发行推动做大市场规模，叠加会计记账方式上原始权益人及投资者可将REITs确认为权益属性产品等，交易层面上有望引入长线资金活水；拥有优质存量持有型资产、运营能力成熟的地产商有望受益，建议关注华润置地、万科A、招商蛇口等，同时建议关注运营与分派率较为稳定的REITs配置机会。
风险提示：1）国内经济增速回落，产业收入、消费增速大幅下行；2）市场竞争加剧导致净利润下滑；3）利率波动影响。
