事件

　　2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

　　核心观点

　　本次涉及到三类税收的调整，其中，对契税的税率以及土地增值税预征率下限进行了调整，增值税与土地增值税未涉及税率或计税标准的变化。我们认为，契税的下调体现了政府让利于购房人的明确态度。契税和增值税的调整主要是针对购房人，土地增值税的调整主要是针对开发商。房地产相关税种贯穿在地产的各个环节，主要包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税共10个税种。其中有五类为直接税种，也均为地方财政税种，分别为：房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税。2023年这五类税收收入为1.85万亿元，其中，契税占比31.9%，土地增值税占比28.6%。这五类税收收入占地方财政收入的比重从2007年的11.7%提升至2020年的19.7%，2021年以来有所下降，2023年降至15.8%。2023年契税收入为5910亿元，土地增值税收入为5294亿元，占地方财政收入的比重分别为5.0%、4.5%。

　　契税：将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平提高到140平，并明确一线城市可以与其他地区统一适用二套住房契税优惠。本次调整有利于刚需刚改需求的释放，受益群体占比较高，尤其是对于一线城市二套的利好幅度更大，较有针对性，能直接降低购房成本。契税从住房交易中的买方收取，新房、二手房均适用。新政调整之前，全国范围内唯一首套住房，不超过90平的住房契税税率为1%，超过90平的为1.5%；对于二套住房，非一线城市不超过90平的税率为1%，超过90平的为2%，一线城市不分面积均收取3%的契税。新政调整后，在全国范围内，无论首套还是二套，只要面积不超过140平的，统一按1%的税率缴纳契税，超过140平首套税率为1.5%，超过140平二套税率为2%。此次新政调整，对于非一线城市来说，90平以内、超过140平的住房没有影响；90-140平的首套税率下降0.5个百分点；90-140平的二套税率下降1个百分点。对于一线城市来说，90平以内、超过140平的首套没有影响，90-140平的首套税率下降0.5个百分点；超过140平的二套税率下降1个百分点，140平以内的二套税率下降2个百分点。不过，有较多城市的现行政策已根据当地政策享受相关减免和优惠。新政自2024年12月1日起执行，12月1日前，涉及契税尚未申报缴纳的，符合公告规定的可按公告执行。此次第一阶段的契税调整，主要是聚焦面积段的调整，对于刚需刚改（90-140平）住房的需求释放起到了一定激励作用，对于140平以上的大户型产品暂未做调整，这也考虑了当前市场成交结构的情况。根据克而瑞，2024年1-9月全国成交的商品住宅中，90-140平面积段的占比最高，达到了63.2%，90平以下面积段成交占比17.1%，140平以上面积段成交占比19.7%。其中，一、二、三四线城市90-140平面积段的成交占比分别为56.3%、60.7%、66.6%。但是较2023年同期相比，全国90-140平面积段的成交占比下降了3.3个百分点，而更高和更低面积段产品的比重均高于去年同期。本次政策的调整所受益的群体占比较高。更为重要的是体现了政府在财税政策上的让利意愿以及稳住房地产市场的决心。同时也保留了后续进一步调整的可能。我们认为，后续若政策效果不及预期，也可能做进一步的调整。

　　增值税：若一线城市普宅与非普宅标准取消，将与全国其他地区统一，仅按照年限区分。此次调整有助于刺激市场流动性，鼓励置换需求的释放。住房交易增值税主要针对二手房市场的卖方征收。新政调整前，根据2016年《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，非一线城市中个人购房不足2年对外销售的，全额缴纳；购买2年以上（含2年）的，免征增值税。一线城市中个人购房不足2年对外销售的，全额缴纳；购买2年以上（含2年）的非普宅，差额缴纳；购买2年以上（含2年）的普宅，免征增值税。新政调整后，若一线城市普宅与非普宅标准取消，将与全国其他地区统一，仅按照年限区分。政策自2024年12月1日起执行，12月1日前，涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合公告规定的可按公告执行。此次增值税的调整有助于刺激市场流动性，鼓励置换需求的释放。根据我们此前的报告《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》中的测算，全国范围内，换房客中52%会选择置换新房。因此增值税的调整可能在刺激二手房流动性的同时，也会推动卖旧买新的成交量提升，间接对新房成交产生利好。

　　土地增值税：主要是降低土增税预征率的下限，以缓解房企现金流压力；未涉及税率或计税标准的变化，仅针对后续可能取消普宅和非普宅标准的城市，维持原有的普宅优惠政策。为保障土地增值税收入及时均衡入库，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》有关规定，税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。2010年，为更好的发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局制发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，规定了预征率下限，东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。新政调整后，各地区统一降低0.5个百分点，东部地区降至1.5%，中部和东北地区降至1.0%，西部地区降至0.5%；各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。预征率的下调有助于直接缓解房企的现金流压力。

　　投资建议

　　受益于9月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地，10月市场成交已经明显转好。我们认为，此次政策释放了积极信号，最重要的利好在于体现了中央和地方政府在财政上的让利意愿，这也更能代表长期方向，提振市场信心。从地产板块的投资机会角度，11月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计即将公布的统计局数据（反映10月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。

　　现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐