政策篇：2024年三季度，中央着力于推动房地产行业中长期平稳健康发展，部署了住房养老金试点等工作，季度末央行等三部委打出政策组合拳，继续托底短期楼市。需求端：央行出台多项宽松信贷政策，包括降准降息、降存量住房贷款利息，各商业银行于四季度陆续执行落地，四个一线城市也逐步放松了各自首付比例、限购范围；库存端：在10月17日的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等五部门围绕房地产市场止跌回稳打出一套“组合拳”。除明确提出“四个取消、四个降低、两个增加”外，财政部提出通过专项债等方式推动收储存量商品房和盘活闲置存量土地成为增量政策的最大亮点；投资端：10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，主要是考虑有些条件成熟、群众改造意愿迫切、前期工作比较扎实，货币化安置可以更好满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期。

　　行业篇：宏观数据仍同比下行，房地产开发行业依然净偿还。截至2024年三季度，商品房累计新开工面积4.1亿平，累计同比下降22.4%，房屋竣工面积为3.7亿平，同比下降24.4%，竣工面积保持低位水平；2024年1-9月商品房销售累计面积同比跌幅近两成，百强房企累计销售金额同比跌四成；2024年1-9月全国房地产开发投资额为6.68万亿元，同比下降9.2%，其中全国城投拿地金额合计8,583亿元，占比近4成；2024年截至3季度，开发商总体融资仍处于净偿还状态，国央企仍为新增融资主力。央企保利发展、招商蛇口截至三季度末新增融资244亿元和124亿元，位列前两位；仅有滨江、美的置业两家民营开发商在2024年前三季度新增融资，分别为55亿元和73.4亿元。

　　公司篇：行业估值逐渐修复，营收利润仍在下探。2024年截至3季度，A股房地产业总市值13595亿元，排名申万一级行业市值第22位，从历史数据来看，2024年8月份呈现市值上涨趋势，且持续至9月末，因此短期内市值在逐渐修复中；2024年截至3季度，A股房地产业总营收规模11800亿元，同比下降23.24%，实现扣非净利润-273亿元，同比下降183.35%；2024年截至3季度，房地产A股上市公司销售毛利率除城投控股、珠江股份、新城控股同比增长外，其余均有不同程度下滑，销售净利率有半数为负，其中万科、金地集团、城投控股由正转负；受房地产市场下行影响，2024年截至3季度，A股房地产开发公司销售费用率、管理费用率和财务费用率呈现提升趋势，仅深振业A、金融街、中国国贸、珠江股份同比2023年同期略有下降。

　　投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，随着货币化安置100万套、专项债收储存量商品房及存量土地等增量政策落地，基本面拐点或将近。市场“底部共识”增强，未来顺周期地产股弹性空间较大。标的方面推荐：1）龙头央企：保利发展；2）地方国企：城建发展、天地源、珠江股份；3）未出险优质民企：滨江集团。

　　风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险，市场进一步下行风险

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民生证券 李阳,陈立