行业近况

    　　本周（2024 年11 月11 日至11 月15 日）中证REITs全收益指数上涨0.39%，价格指数上涨0.20%。C-REITs市场总市值收于1331 亿元，环比上升0.39%。

    　　评论

    　　企稳反弹有所延续，成交活跃度有所修复。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.13%，6 单保租房REITs中全部收涨，其中4 单涨幅超2%，部分近期回调相对较多的消费和产业园标的本周也有所反弹。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.65%，20 单项目中仅4 单收跌。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.85%（保租房）、+1.26%（能源）、+0.44%（高速公路）、+0.09%（市政环保）、-0.07%（消费）、-0.17%（产业园）、-0.25%（仓储物流），保租房和能源板块连续第二周领涨，但前者涨幅缩小、后者涨幅扩大。本周日均成交额、日均换手率分别为5.06 亿元、0.79%，环比提升43%、0.2ppt。市场情绪指数周四周五均收于80 以上的亢奋区间。我们认为近期REITs市场各板块的轮动主要受到风险偏好变化及短线资金扰动的影响，宏观预期寻求一致的过程中，REITs作为“安全资产”仍有配置价值，长线资金或应关注仓位和结构均衡性。

    　　估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.88%，与中证红利指数股息率（TTM）5.13%的负息差环比走阔15bps至-25bps，主要受到中证红利指数股息率上升影响。经营权REITs市值加权中债IRR为7.04%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比收窄8bps至495bps，主要受到经营权REITs中债IRR下降影响。

    　　市场扩容扩类紧密推进，养老、文旅、更多水利REITs可期。如图表10 所示，近期民政部等24 部门联合文件《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》中提到支持养老设施纳入REITs发行范围；安徽省人民政府《关于支持康养产业高质量发展的意见》中提到鼓励康养项目探索REITs、VEP等新型融资渠道。此外，江西省、四川省近期相关工作会议分别对景德镇文旅REITs、四川水利REITs提出加快发行步伐的要求。

    　　估值与建议

    　　后续关注：宏观政策情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。

    　　风险

    　　项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。