房地产行业点评研究：上海率先落地税收优惠，促进改善需求释放
行业事件
契税：提高面积判定标准，降低二套房税率
本次政策后，上海契税的户型面积标准由 90 平方米提升至 140 平方米，进一步提高优惠税率的住房覆盖面。 此外，下调了二套房的契税税率，对于 140 平方米及以下的二套住房，税率由 3%降至 1%，对于 140 平方米以上的二套住房，税率由 3%降至 2%。 以上海 120 平、 价格 1000 万的二套住房为例， 本次政策调整后可节约契税 20 万元。
住房增值税： 免征 2 年以上原非普通住宅增值税
本次政策前，在上海出售个人购买 2 年及以上（含 2 年）的住房时，需缴纳一定住房增值税，计算方式为：增值税=（税务核定价-原值） ÷ 1.05× 5%。本次政策后， 个人购买 2 年及以上的原非普通住宅对外销售的，不再征收增值税。
个人所得税： 降低原非普通住宅个人所得税税率
本次政策前，在上海市转让个人住房，对于不满足“满五唯一”的非普通住宅，以转让收入的 2%核定应纳个人所得税额，计算方式为：个人所得税=（税务核定价-本次交易增值税）× 2%。本次政策后，不再区分普通住宅与非普通住宅，统一以转让收入的 1%核定应纳个人所得税额。
政策持续宽松，市场热度有望延续
9 月 29 日，上海发布一系列房地产宽松政策，政策效果从 10 月份开始逐步体现。根据上海市房屋管理局数据， 2024 年 10 月， 上海市新房成交面积为 146.8 万平方米，同比增长 12.9%，二手房成交面积为 196.1 万平方米，同比增长 66.0%。 11 月以来，成交量仍保持同比增长， 11 月 1-17 日，新房、二手房成交面积同比分别增长 12.5%、 78.0%。我们预计，本次政策后，上海市场有望维持热度，促进楼市企稳。
投资建议
自 11 月 13 日财政部等部门发布房地产税收宽松政策后， 上海率先取消普通住房和非普通住房标准， 期待其他一线城市跟进。 房地产相关的税率下调，可直接降低居民的购房成本， 有望提振市场信心，促进房地产市场企稳。 建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等； 关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。
风险提示： 政策效果不达预期；房企流动性风险加剧； 市场信心不及预期。
