地产杂谈系列之六十:如何看低能级区域楼市走向?
投资要点
2020-2021年拿地下沉至低能级城市、二线郊区,制约房企毛利率表现:由于2020、2021年楼市地市成交火热,叠加2021年22城推出集中供地、一二线核心区容量有限、土拍“僧多粥少”等,部分基本面、发展前景相对较好的三四线城市及二线郊区,承接房企拿地外溢需求,尤其长三角、大湾区都市圈城市。根据中指院数据,2020、2021年全国300城中三四线城市土地成交宗数占比不降反升,典型二线城市成交地块亦多在外围郊区。期间二线城市下属郊区、县级市、甚至三四线城市不乏高价地拍出,叠加彼时拍地不乏“竞自持”等出让要求进一步抬高房企拿地成本,而后楼市遇冷下房企被迫“以价换量”,压制房企利润率表现。
投资建议:我们认为行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”,低能级区域(二线郊区+三四线)受困于较高库存,止跌将相对靠后。预计历史包袱较轻(高点拿地少或主要聚焦核心区域)、仍具有拿地能力的房企,有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化(实质为地价下降)带来的毛利率改善,走出个股行情。个股关注:1)历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等;2)估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等;3)同时建议关注经纪(贝壳)、物管(中海物业、保利物业、招商积余)、代建(绿城管理控股)等细分领域头部企业。
风险提示:1)楼市成交持续疲软风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)政策改善及落地执行不及预期风险。