周度观点： 11月重点城市日均成交环同比上涨， 楼市步入胶着阶段。 本周重点50城新房成交环比升12.6%， 11月日均成交同比增长9.9%，环比增长0.9%。 值得注意的是贝壳核心8城周带看量（11.11-17） 环比下降3.1%， 自10月7日以来首次回落， 同时本周重点13城链家二手房挂牌量小幅上升， 克而瑞调研的广州、 武汉、 天津典型项目11月前三周周均来访较新政首月（2024年10月） 环比下降25%、 15%和29%， 但较新政前（9月） 仍增长17%、 60%和21%， 叠加税费减免落地， 短期楼市步入胶着期。

　　郊区库存去化周期更长， 预计止跌将滞后于核心区改善板块及好产品。 根据中指院数据， 典型城市杭州、 成都、 武汉郊区平均去化周期分别为15.5个月、 28个月、 34.6个月， 均长于主城区的2.2个月、 15.4个月、 18.4个月， 面临更长调整周期。 同时克而瑞以12个典型城市的2980个板块的住宅小区挂牌参考价为样本， 郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱；此外税费减免细则落地， 更为边际利好核心城市改善客群， 再次重申“止跌企稳” 将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳” ， 更多关注专题报告《如何看低能级区域楼市走向》 。

　　聚焦中线布局， 关注历史包袱较轻、 库存结构优化房企中期投资机会。 随着税费减免落地， 短期步入政策中空期， 板块波动有所加大，建议投资者更多关注中线布局， 再次强调中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段） 、 仍具有拿地能力的房企， 有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、 限价放开+土拍优化（实质为地价下降） 带来毛利率改善， 走出个股行情。

　　维持板块积极观点。 个股关注： 1） 历史包袱较轻、 库存结构优化的房企如绿城中国、 建发国际集团、 中国海外发展、 滨江集团、 越秀地产、 华润置地等； 2） 估值修复房企如万科A、 金地集团、 新城控股等； 3） 同时建议关注经纪（贝壳） 、 物管（中海物业、 保利物业、招商积余） 、 代建（绿城管理控股） 等细分领域头部企业。

　　政策环境监测： 一线城市取消普宅非普宅标准， 山东临沂上调公积金贷款额度。

　　市场运行监测： 1） 新房成交环比回升， 后市有待观察。 本周（11.16-11.22） 50城新房成交2.5万套， 环比升12.6%； 20城二手房成交2.1万套， 环比降5.3%。 11月（截至22日） 重点50城新房日均成交同比升9.9%， 环比升0.9%；重点20城二手房日均成交同比升22.3%，环比升20.3%。 2） 库存环比下降， 去化周期20.2个月。 16城取证库存9632万平， 环比降0.2%， 去化周期20.2个月。 3） 土地成交回升、溢价率回落， 三线占比提高。 上周百城土地供应建面7043.4万平、 成交建面3647.1万平， 环比升15.3%、 升88.9%；成交溢价率5.2%，环比降0.6pct；其中一、 二、 三线成交建面分别占比1.3%、 25%、 73.7%， 环比分别降2.9pct、 降5.1pct、 升8pct。

　　资本市场监测： 1） 地产债： 本周境内地产债发行116.7亿元， 无境外地产债发行。 2） 地产股： 本周房地产板块下跌0.83%， 跑赢沪深300（-2.6%） ；当前地产板块PE（TTM） 40.46倍， 估值处于近五年98.68%分位。

　　风险提示： 1） 楼市修复不及预期风险； 2） 个别房企流动性问题发酵、 连锁反应超出预期风险； 3） 行业短期波动超预期风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬