房地产行业第48周周报：本周新房二手房同环比均改善，11月百强房企销售同比增速由正转负
核心观点
新房成交面积同环比涨幅均扩大，政策效果持续显现。40个城市新房成交面积为421.3万平，环比上升34.2%，同比上升19.3%，同比涨幅较上周扩大了10.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为12.7%、49.2%、27.0%，同比增速分别为0.2%、37.7%、6.8%，其中一线城市同比涨幅较上周收窄了34.5个百分点；二线城市同比涨幅较上周扩大了30.0个百分点；三四线城市同比由负转正，同比增速较上周上升了26.7个百分点。
二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大，政策效果持续显现。18个城市成交面积为206.5万平，环比上升6.9%，同比上升15.9%，同比涨幅较上周扩大了11.3个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为21.2%、0.2%、7.7%，同比增速分别为77.9%、-12.8%、-15.1%。其中一线城市同比涨幅较上周扩大了28.4个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了4.1个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了1.4个百分点。
新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为9425万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-9.7%；去化周期为15.4个月，环比下降0.7个月同比下降2.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为16.5、12.3、48.0个月，环比分别下降0.5、0.8、1.7个月，同比分别下降1.0、3.6、12.3个月。
土地市场环比量升价跌，溢价率环比下降，同比上升。百城成交土地规划建面为2729.1万平，环比上升2.5%，同比下降25.5%；成交土地总价为807.5亿元，环比下降4.9%同比上升29.6%；楼面均价为2959元/平，环比下降7.2%，同比上升73.8%；土地溢价率为1.30%，环比下降1.5个百分点，同比上升0.5个百分点。
房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为116.0亿元，环比下降43.6%，同比上升42.9%（前值：36.2%）。总偿还量为154.5亿元，环比上升166.5%，同比上升58.7%（前值：-44.0%）；净融资额为-38.5亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为3.1%，较上周上升3.9pct，房地产行业相对收益为1.8%，较上周下降0.01pct。房地产板块PE为22.96X，较上周上升0.82X。
本周克而瑞公布11月百强房企销售数据。百强房企11月单月全口径销售同比由正转负。百强房企11月单月实现全口径销售额3860亿元，同比-9.3%（前值：+5.4%）；1-11月累计销售额3.71万亿元，同比-32.9%（前值：-34.8%）。TOP20房企中，11月单月销售额同比增速为正的房企有：保利置业（+72%）、华发股份（+46%）、中海地产（+31%）、华润置地（+7%）、中交房地产（+1%）。1-11月累计销售额同比增速为正的房企有：保利置业（+3%）；同比降幅较小的房企有：中海地产（-6%）、绿城中国（-12%）、中国铁建（-14%）、华润置地（-20%）。
政策
本周，多地在公积金贷款政策方面进行调整优化。韶关、兰州、重庆优化“商转公”贷款业务，进一步缓解购房压力；广州提高住房公积金贷款额度，从“一人”和“两人或两人以上”最高70、120万元的额度提升至80、160万元，二孩及以上家庭可在最高额度上上浮40%。
投资建议
当前行业大方向向好较为明确，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。对于地产板块的投资机会来说，短期内国内地产行情将主要依据于基本面数据的修复，我们认为需重视地产板块的投资机会。
现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、万科A、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、建发股份、城投控股、建发国际、华发股份。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
