房地产行业第49周周报：本周新房成交环比转负；政治局会议强调宏观宽松及再次明确稳楼市
新房成交面积环比由正转负， 同比涨幅扩大。二手房成交面积同环比涨幅均扩大。新房库存面积与去化周期同环比均下降。
核心观点
二手房成交面积同环比涨幅均扩大， 政策对二手房市场的带动效果仍在延续，尤其是一线城市同比持续高速增长。 18 个城市成交面积为294.8 万平，环比上升41.0%，同比上升65.0%， 同比涨幅较上周扩大了49.1 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为 16.5%、 50.9%、 52.3%，同比增速分别为 130.2%、42.4%、 18.1%。 一线城市同比涨幅较上周扩大了20.0 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了92.6 个百分点，三四线城市同比增速较上周提升了32.2 个百分点。
新房库存面积和去化周期同环比均下降。 12 个城市新房库存面积为 9392 万平，环比增速为-0.4%，同比增速为-10.7%；去化周期为14.5 个月，环比下降0.9 个月，同比下降2.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.7、 11.4、 43.6 个月， 环比分别下降 0.8、 0.8、 4.5 个月，同比分别下降 1.8、4.3、 13.5 个月。
土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。 百城成交土地规划建面为2843.8 万平，环比上升4.2%，同比上升2.5%；成交总价为1226.2 亿元，环比上升51.9%，同比上升51.2%；楼面均价为4312 元/平，环比上升45.7%，同比上升47.5%；土地溢价率为4.72%，环比上升3.4 个百分点，同比上升1.7 个百分点。
房企国内债券发行规模同环比均上升。 房地产行业国内债券总发行量为200.8 亿元，环比上升73.1%，同比上升73.2%（前值： 42.9%）。总偿还量为154.5 亿元，环比下降2.7%，同比上升86.0%（前值： 63.1%）；净融资额为134.51 亿元。
板块收益有所上升。 房地产行业绝对收益为 3.3%，较上周上升 0.2pct，房地产行业相对收益为 1.8%，较上周上升0.2pct。房地产板块PE 为23.43X，较上周上升0.47X。
政策
12 月9 日中央政治局会议召开， 1）会议提及“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”， 财政政策方面，旧改及收储等相关的财政支持力度有望加大；货币政策方面，从“稳健”转向“适度宽松”， 时隔14 年再次重提， 整体货币充裕度和流动性有望进一步提升， 我们预计，明年LPR 和公积金贷款利率的下调空间或更大。此外，会议还提及“加强超常规逆周期调节”， 我们预计，相关超常规工具在地产领域也会有所运用。 2） 另一方面，本次会议提及“稳住楼市”， 体现中央对于“稳地产”的决心。 9 月末政治局会议后， 10 月楼市成交量出现上涨，但 11 月涨幅回调，为防止政策效果持续减弱，需求端刺激有望及时介入、 持续加码。 总的来说， 本次政治局会议从宏观与财政政策、楼市定调上都释放了更加积极信号，预计接下来中央经济工作会议有望给予更多具体的政策方向。
广州支持限制非住用地建设配售型保障房。 12 月 6 日， 广州市政府印发《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设配售型保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式，对项目的建设规模等规划指标予以支持优化；原出让的土地应收回并以划拨方式供应。 我们认为，未来收购土地或存量房或将更多覆盖商办、工厂等非住物业类型，这类物业由于本身成本相对纯住宅物业更低，实施主体更易达成资金平衡，能形成闭环的盈利模式。
郑州首个配售型保障房取得不动产权证。 12 月 5 日，郑州市沁河苑业主取得不动产权证，标志着郑州配售型保障性住房政策实现全流程闭环， 房地产市场“市场+保障”结构的构建将进一步加快。此次不动产权证的办理，意味着郑州在全国范围内率先实现了配售型保障性住房的交付。
投资建议
当前行业大方向向好较为明确， 9 月末以来“房地产市场止跌回稳”的定调为市场注入信心，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。
现阶段我们建议关注三条主线： 1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的： 金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。 2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。 3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企： 越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
