房地产行业2024年11月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌
70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均持续收窄，新房房价环比下跌城市数量大幅减少。11月70大中城市新房房价环比下降0.2%，环比跌幅较上月收窄0.3个百分点二手房房价环比下跌0.3%，环比降幅较上月收窄0.2个百分点。这主要是受益于9月末以来接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地，重点城市市场出现回温，市场对房价的预期有所改善。从房价下跌的城市数量来看，2024年11月70城中新房房价环比下跌的城市数量有49个，较10月减少了14个，基本回到了2023年7月的水平，新房房价下跌城市平均跌幅为0.42%，较10月收窄0.17个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有58个，较10月减少了1个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.50%，较10月收窄0.14个百分点。
一线城市新房房价止跌；二手房房价环比增速持续为正。1）新房：一线城市新房房价由上月的环比下降0.2%转为环比持平，在持续环比下跌13个月后止跌回稳，沪深环比正增长，京广持续下跌。其中，上海环比上涨0.6%（前值：+0.3%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，上海今年以来由于高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升；深圳环比上涨0.3%（前值：+0.1%）；北京环比下降0.5%（前值：-0.7%）；广州环比下降0.3%（前值：-0.7%），已经连续18个月房价下滑。2）二手房：一线城市二手房房价环比增长0.4%，环比增速与上月持平。其中，北京环比上涨0.9%（前值：+1.0%）；上海环比上涨0.4%（前值：+0.2%）；深圳环比上涨0.5%（前值：+0.7%）；仅广州环比下降0.4%（前值：-0.4%）。一线城市是新政最直接利好者，四个一线城市11月新房、二手房成交量同环比均呈正增长，尤其是北京、上海、深圳涨幅显著，市场信心有所修复，购房者置业意愿改善，业主对房价的预期也有所改善，议价空间收窄。
二线城市房价环比跌幅收窄幅度大于一线和三线城市，杭州、成都、厦门、重庆、天津等基本面较好的重点城市房价环比上涨。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.1%，环比跌幅较上月收窄0.4个百分点。42%的二线城市新房房价环比持平或上涨：杭州环比上涨0.9%，是新房单月环比涨幅最大的城市，厦门、成都环比上涨0.5%，武汉环比上涨0.4%，天津、重庆环比上涨0.3%，长春、宁波环比上涨0.2%，太原、南京环比上涨0.1%，南宁、贵阳、乌鲁木齐环比持平。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.2%，环比降幅较上月收窄0.2个百分点。26%的二线城市二手房房价环比持平或上涨：杭州环比上涨0.8%，成都环比上涨0.7%，厦门、重庆环比上涨0.4%，天津环比上涨0.2%，宁波环比上涨0.1%，南京、海口环比持平，其余城市环比均下跌。
三线城市房价环比跌幅收窄，但下跌幅度仍大于高能级城市。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较上月收窄0.2个百分点。其中，湛江环比增长0.9%锦州、宜昌、南充环比微增0.3%，平顶山环比微增0.1%，赣州环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有泉州、九江，环比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.5%，环比跌幅较上月收窄0.1个百分点。除徐州环比微增0.2%以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、丹东、温州，环比跌幅均大于等于1.0%。
11月各类产品房价环比跌幅均收窄，其中刚需产品收窄幅度最大。1）刚需产品：90平以下新房房价环比下降0.2%，环比降幅较上月收窄0.4个百分点；二手房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.2个百分点。2）刚改产品：90-144平新房房价环比下降0.2%，环比降幅较上月收窄0.3个百分点；二手房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点。3）改善型产品：144平以上新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.2个百分点；二手房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月收窄0.1个百分点。
投资建议
尽管当前新房、二手房房价仍在持续下行，但重点城市市场出现回温，市场对房价的预期有所改善，10、11月房价环比跌幅已经连续两个月收窄，尤其是一线城市房价已经止跌。当前行业大方向向好较为明确，12月政治局会议再度明确“稳楼市”主基调，中央对于“稳地产”的决心较为强烈，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力中，有望进一步巩固当前市场量价修复的行情。
从地产板块的投资机会角度来看，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。
风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
