房地产行业第50周周报：本周楼市成交同比涨幅收窄，中央会议明确稳楼市决心
核心观点
新房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅虽然收窄，但仍保持正增长，政策效果持续显现，其中一线城市成交同环比均呈正增长，且涨幅较大。40个城市新房成交面积为353.1万平，环比下降8.5%，同比上升21.8%，同比涨幅较上周收窄了34.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为19.1%、-20.7%、-2.9%，同比增速分别为62.0%、7.3%、10.1%，同比涨幅分别较上周收窄了10.6个、51.5、20.2个百分点。
新房库存面积环比上升、同比下降;去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为9419万平，环比增速为0.3%，同比增速为-11.1%；去化周期为14.0个月，环比下降0.5个月，同比下降3.6个月。一、二三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.3、10.9、42.5个月，环比分别下降0.4、0.5、1.1个月，同比分别下降2.8、4.4、12.4个月。
土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建面为3547.0万平，环比上升24.7%同比下降8.0%；成交土地总价为1218.0亿元，环比下降0.7%，同比上升35.2%；楼面均价为3434元/平环比下降20.4%，同比上升47.0%；土地溢价率为5.8%，环比上升1.1个百分点，同比上升3.2个百分点
房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为178.0亿元，环比下降12.1%同比上升45.4%（前值：74.7%）。总偿还量为164.8亿元，环比上升148.7%，同比上升12.4%（前值：-20.2%）；净融资额为13.2亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.9%，较上周下降5.1pct，房地产行业相对收益为-0.8%，较上周下降2.7pct。房地产板块PE为23.07X，较上周下降0.36X。
政策
本周，中央政治局会议与中央经济工作会议相继召开。1）政治局会议强调宏观宽松及再次明确稳楼市。12月9日中央政治局会议召开，一方面，提及“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，财政政策方面，旧改及收储等相关的财政支持力度有望加大；货币政策方面，从“稳健”转向“适度宽松”，时隔14年再次重提，整体货币充裕度和流动性有望进一步提升，我们预计，明年LPR和公积金贷款利率的下调空间或更大。此外，会议还提及“加强超常规逆周期调节”，我们预计，相关超常规工具在地产领域也会有所运用。另一方面，本次会议提及“稳住楼市”，体现中央对于“稳地产”的决心。9月末政治局会议后，10月楼市成交量出现上涨，但11月涨幅回调，为防止政策效果持续减弱，需求端刺激有望及时介入、持续加码。2）12月11-12日中央经济工作会议召开，一方面，2025年宏观与财政政策基调偏积极，提高财政赤字率、增加发行超长期特别国债、增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等均是政策方向；另一方面，房地产相关表述提及“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。“稳住楼市”目标再度明确，各项支持政策有望加速落实，旧改与收储或将成为2025年房地产行业的主线方向。
地方政策层面，杭州发布了容积率新规，规定部分新房封闭式阳台只算一半面积，小区门厅、开放式风雨连廊不纳入容积率计算，按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施不纳入容积率计算，政策还鼓励多样化停车形式，用于满足停车配建最低标准的停车空间不纳入容积率。在此之前，广州、珠海、深圳、福州、合肥、武汉、长沙等城市，都在不同方面调整了新建商品房的容积率计算方式，推动开发项目减少公摊面积，提高得房率。
投资建议
当前行业大方向向好较为明确，政治局会议再度明确“稳楼市”主基调，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
