统计局2024年1-11月房地产数据点评：11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续
事项：
统计局公布2024年1-11月房地产投资和销售数据。2024年1-11月，房地产开发投资93634亿元，同比-10.4%；房屋新开工面积67308万㎡，同比-23.0%；房屋竣工面积48152万㎡，同比-26.2%；新建商品房销售面积86118万㎡，同比-14.3%；新建商品房销售额85125亿元，同比-19.2%；房地产开发企业到位资金96575亿元，同比-18.0%。
国信地产观点：1）11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续。2）房价同比跌幅收窄，二手房价修复表现优于新房，一线城市率先止跌企稳。3）开发投资累计降幅扩大，房企到位资金降幅持续收窄。4）开竣工降幅均扩大，单月同比波动较大。5）投资建议：需求端利好政策效果延续，11月商品房销售量价持续改善，但地产开发投资尚未好转。房价决定中期趋势、博弈带来短期波段，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
评论：
2024年1-11月，商品房销售额85125亿元，同比-19.2%，降幅较1-10月收窄了1.7个百分点；11月单月，商品房销售额同比+1.0%，较10月提升了2.0个百分点，自2023年6月以来首次为正。
2024年1-11月，商品房销售面积86118万㎡，同比-14.3%，降幅较1-10月收窄了1.5个百分点；11月单月，商品房销售面积同比+3.2%，较10月提升了4.8个百分点，同样是17个月以来首次为正。
观察相对历史同期的销售规模，11月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和52%，较9-10月高点有所回落，但仍好于7-8月谷底水平，9月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。
房价同比跌幅收窄，二手房价修复表现优于新房，一线城市率先止跌企稳
2024年1-11月，全国商品房销售均价9885元/㎡，同比-5.7%，降幅较1-10月收窄了0.3个百分点；11月单月，商品房销售均价10101元/㎡，环比-3.2%，同比-2.2%，较10月下降了2.8个百分点。
从城市维度看，2024年11月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较10月收窄了0.1个百分点，环比-0.2%，降幅较10月收窄了0.3个百分点，尤其一线城市环比为0%，14个月来首次止跌；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.5%，降幅较10月收窄了0.4个百分点，环比-0.3%，降幅较10月收窄了0.2个百分点，尤其一线城市环比+0.4%，连续2个月为正。二手住宅销售价格修复情况好于新房。
开发投资累计降幅扩大，房企到位资金降幅持续收窄
2024年1-11月，房地产开发投资额93634亿元，同比-10.4%，降幅较1-10月扩大了0.1个百分点。11月单月，房地产开发投资额同比-11.6%，降幅较10月收窄了0.8个百分点。
2024年1-11月，房企到位资金96575亿元，同比-18.0%，降幅较1-10月收窄了1.2个百分点；11月单月，房企到位资金同比-4.8%，降幅较10月收窄了6.0个百分点。
拆解房企资金来源，2024年1-11月，国内贷款13476亿元，同比-6.2%；定金及预收款29624亿元，同比-25.2%；个人按揭贷款13911亿元，同比-30.4%。销售回款持续改善，对房企资金的拖累逐步减轻。
观察相对历史同期的投融资规模，11月单月房地产开发投资额和房企到位资金分别相当于2019年同期的63%和61%，投资仍处于较低水平，但融资较前期低点持续改善。
开竣工降幅均扩大，单月同比波动较大
2024年1-11月，房屋新开工面积67308万㎡，同比-23.0%，降幅较1-10月扩大了0.4个百分点；11月单月，房屋新开工面积同比-26.8%，降幅较10月扩大了0.1个百分点。
2024年1-11月，房屋竣工面积48152万㎡，同比-26.2%，降幅较1-10月扩大了2.3个百分点；11月单月，房屋竣工面积同比-38.8%，降幅较10月扩大了18.7个百分点。
观察相对历史同期的开竣工规模，11月单月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的31%和64%，新开工规模仍处于较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定。
投资建议：
需求端利好政策效果延续，11月商品房销售量价持续改善，但地产开发投资尚未好转。房价决定中期趋势、博弈带来短期波段，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。
风险提示：
政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
