房地产行业2024年11月统计局数据点评：11月销售同比增速转正，投资降幅收窄
国家统计局发布 2024 年 1-11 月份全国房地产开发投资和销售情况。 11 月销售面积 8188 万平，同比增速+3.2%（前值： -1.6%）； 开发投资金额 7325 亿元，同比增速-11.6%（前值： -12.3%）；新开工面积 6081 万平，同比增速-26.8%（前值： -26.7%）。
统计局披露同比增速说明： 投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。 1） 自 2023 年 3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整， 剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 2）自 2024 年 1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围， 剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
核心观点
1. 商品房销售：
单月销售同比增速时隔 18 个月转正。 1） 商品房单月销售同比增速转正。 11 月销售面积 8188 万平，同比增长3.2%， 销售金额 8270 亿元，同比增长 1.0%， 同比增速分别较 10 月提升了 4.8、 2.0 个百分点。 单月销售面积同比时隔 18 个月持续负增长后首度转正。 其中，住宅销售面积 6856 万平， 同比增长 4.6%， 同比增速较 10 月提升了 5.9 个百分点。 单月销售同比增速转正或因为： 1） 去年 11 月基数较低； 2） 主要受益于 9 月末至今接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地； 3）年底房企冲刺销售业绩，推盘力度与营销力度有所加大。 不过，从销售面积的绝对值来看， 仅高于去年同期， 处于 2009 年以来同期次低位，因此后续成交能否有更有效的修复仍待观察。 2） 住宅销售均价同环比下滑。 11 月商品房销售均价 10100 元/平， 环比下降 3.2%，同比下降 2.2%；其中住宅销售均价 10772 元/平， 环比下降 2.2%， 同比下降 0.1%。 3） 从区域来看， 11 月销售改善主要是由于中西部地区“以价换量”现象显著。 11 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-6.0%、 21.7%、 5.1%， 其中，东部地区同比降幅较 10 月收窄了 4.0 个百分点，中、西部地区同比增速较 10 月分别提升了 18.0、 10.2 个百分点； 11 月东、中、西部地区销售均价同比增速分别为 4.4%、 -8.1%、 -1.9%。 1-11 月全国商品房累计销售面积8.61 亿平，同比下降 14.3%，从绝对值来看，为 2011 年以来同期最低水平；销售金额 8.51 万亿元，同比下降19.2%；销售均价 9885 元/平，同比下降 5.7%。 我们认为 12 月销售或将持续修复， 主要是出于以下几方面的考量： 1） 去年基数较低； 2） 年底各开发商冲刺销售业绩； 3） 当前楼市供需两端政策仍在发力过程中，政策传导仍在延续， 且住房交易税费降低新政 12 月开始执行可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。
2. 新房库存：
在销售改善的带动下， 我国新房库存量与去化周期环比均下降。 1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看， 截至 11 月末，我国商品住宅广义库存面积为 18.4 亿平，环比下降 1.3%，同比下降 12.6%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值） 26.6 个月，环比下降 0.8 个月，同比下降1.3 个月。 2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看， 截至 11 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 3.77 亿平，环比增长 0.3%，同比增长 18.4%， 现房去化周期为 20.7 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 0.8个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 20.5%，环比提升 0.4 个百分点，同比提升 5.4 个百分点。
3. 房地产开发投资、新开工、竣工：
竣工面积单月同比降幅大幅扩大， 今年以来持续出现双位数负增长。 11 月竣工面积 6157 万平，同比下降 38.8%，降幅较 10 月扩大了 18.7 个百分点。 由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照 2-3 年的工程进度来计算，竣工持续承压；同时，由于 2023 年为竣工大年，同期基数相对较高，因此 2024 年以来竣工持续出现两位数的单月同比降幅。 1-11 月累计竣工面积 4.82 亿平，同比下降 26.2%。
4. 开发商资金：
房企到位资金降幅收窄， 房款与非房款均改善， 其中受益于销售回款的改善， 房款同比增速转正。 11 月房企到位资金 9340 亿元，同比减少 4.8%（前值： -10.8%）。 1）房款 4655 亿元，同比增长 3.2%（前值： -5.5%） 。 定金及预收款同比增长 5.0%，同比增速较 10 月提升了 8.9 个百分点，主要是由于销售回款的改善。 个人按揭贷款同比减少 0.4%，降幅较 10 月收窄了 8.4 个百分点。 受益于 10 月 LPR 下调， 11 月新增居民中长期贷款 3000亿元，环比多增 1900 亿元，同比多增 669 亿元。 2）非房款 4685 亿元，同比减少 11.6%（前值： -15.5%） 。 其中国内贷款 1076 亿元，同比下降 3.8%， 同比降幅较 10 月收窄了 5.0 个百分点； 自筹资金 3193 亿元，同比下降 15.6%， 同比降幅较 10 月收窄了 7.1 个百分点。 1-11 月房企到位资金累计 9.66 万亿元，同比下降 18.0%。
投资建议
当前行业大方向向好较为明确， 10、 11 月销售基本面持续转好。我们认为， 当前围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且住房交易税费降低新政 12 月开始执行，也可以在一定程度上巩固前期市场修复行情，叠加年底各开发商冲刺销售业绩，我们预计 12 月成交仍将继续修复。 明年成交修复趋势能否进一步巩固，取决于房地产政策以及宏观财政政策对经济的影响。不过从 12 月政治局会议再度明确“稳楼市”主基调来看，中央对于“稳地产”的决心较为强烈，若前期政策效果减弱，需求端刺激有望及时介入、持续加码。
从地产板块的投资机会角度来看， 短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注三条主线： 1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的： 金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。 2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的： 绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。 3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企： 越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。
风险提示： 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧
