要点

　　存量资产盘活的背景：日益凸显的还本付息债务压力、城投转型加速推进以及配套政策体系日益完善导致城投公司存量资产盘活的进程加快。

　　基于实践经验的三大类资产盘活路径：

　　处置型盘活：适用于剥离非主责主业资产，以及为缓解短期流动性压力而处置部分优质资产，其本质是“一次性”盘活，具体盘活手段包括产权交易所、协议转让、以物抵债等；除外部处置外，在省政府债务化解负总则背景下，省属国有资本投资运营公司亦通过资产收购、资金拆借等形式参与地州存量资产处置。

　　重整型盘活：适用于有一定现金流但盈利不及预期的存量资产，如运营不及预期的厂房、商业，闲置的房屋，存在“烂尾”风险的在建工程等，其本质是通过资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC等方式丰富存量资产的业务属性，提升其盈利能力。

　　融资型盘活：适用于有稳定现金流入的优质资产，其本质是利用存量资产进行二次融资，具体盘活手段包括REITs、资产证券化等，主要集中于东部发达地区，以行政层级较高的省级平台为主；其中交通投资和产业园区业务凭借其稳定的现金流表现，市场青睐度最高；公用事业、保障房租赁业务的底层资产具有很强的区域专营性，盈利稳定性强，但准公益性特征导致资产盈利能力偏弱，属于第二梯队；而文旅业务或新能源、物流、仓储等新兴产业的市场化属性较强或起步较晚，市场认可度相对一般。

　　基于实践经验的四大类典型资产盘活方式：土地资产盘活路径包括政府收回、自主或联营开发、改变土地用途三类；经营性房产包括提高出租率，统一运营以形成规模效应以及对外出售、以物抵债等盘活方式；经营权的盘活手段包括直接授权、市政公共资源有偿使用和特许经营三种，其中特许经营权转让使用较为频繁；股权盘活以减持套现和质押融资为主，其中上市公司股权盘活难度较小，但考虑到资源稀缺性，难以广泛复制。

　　启示：存量资产盘活的核心是寻找并培育优质资产，是个循环往复的过程；存量资产盘活与城投转型相辅相成，资源整合可助力资产盘活；盘活过程中应警惕虚假盘活、新增隐性债务和估值不合理；同时，产权不清、专业人员缺乏、投资回报率的限制、国有资产流失的界定等“非技术障碍”仍需更为细致的配套政策出台，以为城投公司加快盘活存量资产保驾护航。

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中诚信国际 李昊