房地产行业第51周周报：本周楼市成交同比涨幅收窄，更多城市逐步推进“套内面积计价”及“取消公摊”
新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄。二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄。新房库存面积环比由正转负，同比降幅扩大;去化周期同环比均下降。
新房成交面积环比由负转正，同比涨幅虽然收窄，但仍保持正增长，政策效果持续显现。40个城市新房成交面积为408.1万平，环比由负转正，环比上升11.8%，同比上升13.0%，同比涨幅较上周收窄了12.1个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-10.1%、31.8%、-3.7%，同比增速分别为8.5%、12.5%、22.2%，一、三线城市同比涨幅分别较上周收窄了53.5个、5.9个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了5.1个百分点。
二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄，在经历了前期二手房市场显著修复后，近两周环比阶段性走弱，但同比仍保持高速增长。18个城市成交面积为228.4万平，环比下降7.9%，同比上升40.2%，同比涨幅较上周收窄了13.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-6.5%、-12.6%、5.0%，同比增速分别为86.1%、9.1%、29.9%。其中，一、二线城市同比涨幅较上周分别收窄了50.8、17.4个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了27.7个百分点。
新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为9396万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-11.5%；去化周期为13.2个月，环比下降0.7个月，同比下降1.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.4、10.5、38.0个月，环比分别下降0.9、0.4、4.5个月，同比分别下降4.2、4.8、19.7个月。
土地市场环比量升价跌，溢价率同比均下降。百城成交土地规划建面为5122.1万平，环比上升44.4%，同比下降13.2%；成交土地总价为1107.3亿元，环比下降9.1%，同比下降42.6%；楼面均价为2162元/平，环比下降37.0%，同比下降33.9%；土地溢价率为2.3%，环比下降3.5个百分点，同比下降0.8个百分点
房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为115.9亿元，环比下降34.9%同比上升90.3%（前值：49.2%）。总偿还量为138.3亿元，环比下降13.8%，同比上升27.7%（前值：9.3%）；净融资额为-22.4亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.8%，较上周下降3.0pct，房地产行业相对收益为-4.7%，较上周下降3.8pct。房地产板块PE为22.26X，较上周下降0.81X。
政策
本周，中央财办表态，要从“着力释放需求、着力改善供给、着力推动转型”三方面发力做好房地产工作。对“好房子”建设、城中村和危旧房改造、“控增量、去存量、优增量”、构建房地产发展新模式等具体内容，在中央经济工作会议的基础上，作出了更加细致的解读和部署。具体而言，提及“中央已经明确可用地方政府债券支持盘活闲置存量土地、收购存量商品房，要抓紧完善可操作的办法。收购存量商品房，要在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权。要多措并举盘活商办用房”。
地方政策方面，张家口发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提及鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。上周，衡阳也发布了按套内面积计价新规，要求开发商和房产中介按照套内建筑面积计价宣传销售的同时，还明确要求商品房网签合同按套内建面计算；杭州发布了容积率新规，规定部分新房封闭式阳台只算一半面积，小区门厅、开放式风雨连廊不纳入容积率计算，按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施不纳入容积率计算，政策还鼓励多样化停车形式，用于满足停车配建最低标准的停车空间不纳入容积率。今年更早之前，广东肇庆和湖南湘潭等地就提出“取消公摊”。肇庆则在5月出台“21条”措施促进房地产业高质量发展，明确从5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率；湘潭市在9月就已明确提出“房企可以实行按住房套内面积（不含公摊面积）进行计价、宣传和销售”的政策。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。我们认为，“按套内面积计价”、“取消公摊”是未来行业的趋势，一方面，为购房人提供了公正透明的购房环境，更加突出产品力的提升；另一方面，在数据层面上，新房房价或出现上涨。从各地实施效果来看，按套内面积计价意味着公摊成本或计入套内建面价格中，计价方式出现变化，但总体购房成本可能不会有太大变化。
投资建议
当前行业大方向向好较为明确，围绕“稳楼市”、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
