公募REITS周报：市场交易主线有所分化 关注年报增量信息

　　行业近况

    　　本周（2025 年3 月17 日至3 月21 日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨1.07%。C-REITs市场总市值收于1800 亿元，环比上升1.07%。

    　　评论

    　　近期利率明显波动下，REITs市场连续第三周收涨。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.93%，华泰南京建邺REIT领涨5.22%，华安外高桥REIT、嘉实物美消费REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT均涨超4%。经营权REITs流通市值加权总回报为+1.10%，中信建投明阳智能新能源REIT领涨4.69%，工银蒙能清洁能源REIT和中金山东高速REIT涨超3%，其中蒙能REIT中债IRR降至负数。各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.75%（仓储物流）、+1.62%（能源）、+1.40%（保租房）、+0.94%（高速公路）、+0.79%（产业园）、+0.72%（市政环保）、+0.02%（消费），保租房板块受长端利率触顶下行影响而反弹。本周成交活跃度环比变化不大，日均成交额6.22 亿元、日均换手率0.75%。

    　　估值比价压力略有上升。主因REITs价格上涨影响，经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄14bps至326bps，产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄3bps至232bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比走阔5bps至-215bps。

    　　市场交易主线有所分化，关注年度定期报告披露。2 月初至今的7 个交易周，长端利率有4 周幅度可观的上行，我们观察到保租房板块指数（债性更强）与长端利率运行方向周度来看完全相反，但中证REITs全收益指数仅在2 月底的一周（十债利率连续第3 周显著上行时）显著回调，这表明其他REITs板块交易主线或围绕配置价值（利差压缩）与业绩修复预期（消费增量政策、高速公路月度数据同比修复等），我们认为后续年度定期报告披露中的资产估值、投资者结构、管理人展望等更新可为投资者判断配置价值和业绩展望提供增量信息。

    　　估值与建议

    　　后续关注：年报增量信息；利率波动情况；市场情绪变化。

    　　风险

    　　项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。