高品质住宅系列报告之二：新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳
投资要点
新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月31日住建部《住宅规范细则》定义“好房
子”具体建设标准，同时各地新入市项目频现“四代宅”或“准四代宅”，新一轮住宅产品迭代周期已来。短期来看，此前市场由于缺乏价格锚，整体陷入“无差异价格下跌螺旋”（二手房降价→新房去化受阻→房企折价促销→二手房价二次探底）。随着2025年主要城市四代宅项目集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格基准，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系；中长期来看，产品变革及优质住宅供应有望加速改善需求释放。
“好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存。测算2025年-2030年年均改善需求5.9亿平米（占比为67%），对应金额约8万亿。根据七普数据，2000年前建造房屋面积占比达31.2%，80%的居民居住环境无电梯，随着“好房子”的推广，将加速整体改善及更新需求释放。假设
2030年人均居住面积提升到42平，年更新率提升至1.5%，测算2025-2030年年均改善需求将较此前测算（5.9亿平）提升60.8%至9.41亿平。2024
年30强房企权益销售额2.2万亿，仅占预测2025-2030年改善需求均值（8万亿）27.5%，叠加本轮房企供给侧出清，优质房企增长空间仍存。
复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善。复盘近年汽车/手机销量发现，新能源汽车及自主品牌、智能手机、高端机型等崛起，均带来市场格局重塑与销量/出货量企稳；进一步从盈利端来看，高端车型、机型利润率更高。与汽车、手机相比，尽管房屋存在交易金额大、核心土地资源短缺等制约，但我们认为仍有启示意义。一方面“第四代住宅”有望通过更高的“套内面积”补偿、更高产品溢价，提升居民拆迁意愿、助力拆迁企业资金平衡，推动城改加速；另一方面，尽管四代宅建安成本高于旧规项目，但结合售价溢价、回款周期短、可售货值多
等因素考量，利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级，在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。
投资建议：当前多数“第四代住宅”优势主要以赠送面积、结构优化为主，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及，未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。当前楼市量价较2021年高点已明显回落，短期楼市已步入筑底修复期，同时“对等”关税出台，或加速稳地产政策出台，短期板块存在政策博弈机会，中长期来看，产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等领
域头部企业。
风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。
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