公募REITS打新策略分析与次新交易初探：收益有超额 优化有空间

　　投资建议

    　　中证REITs全收益指数1Q25 收涨10.19%，二级市场表现强劲带动一级新发项目认购热度，1Q25 上市的6 单REITs首日收涨15%-30%不等，我们认为在二级市场估值中枢抬升、一级新发项目估值仍维持相对审慎的市场环境下，REITs打新策略值得持续关注。

    　　理由

    　　我们统计64 单已上市REITs，网下打新胜率为73.4%，平均收益率（相对资金成本的超额，下同）为0.307%，但盈亏比低于1。公众打新胜率为75%，平均收益率为0.374%，胜率和盈亏比均高于网下打新，但其正收益组的平均收益率低于网下打新。网下打新收益率受市场情绪影响较大，2024 年12 月至2025 年1 月表现相对突出，主要因年末年初配置需求推动二级市场上涨，但一级市场资金尚未集中抢筹。热门资产类型打新胜率较高，但盈亏比受认购倍数和估值比价影响较大。

    　　上市定价受市场情绪、估值价差、投资者结构等多方面因素共同影响。上市定价与网下询价价格及倍数、近期二级市场走势、估值价差等因素正相关，而与发行规模有一定负相关。战略投资者结构因子中的市场化战配比例、银行理财战配比例，网下投资者结构因子中的券商自营、保险机构等账户数量与上市定价均呈正相关关系。

    　　对打新投资策略的启示：1）不择券的网下打新不可取，在整体市场热度较低时，网下打新更多是机构参与一级发行定价博弈的渠道，此时公众打新相对稳健；2）参与打新时应先根据市场情况对配售比例、保本涨幅有一定预判；3）我们认为可通过因子阈值定量筛选与主观判断相结合，构建网下打新择券策略，规避尾部风险。

    　　次新交易值得关注。新发REITs上市后60 个交易日内，统计显示胜率达到60%，盈亏比为4.08。次新交易择券上应规避上市首日涨幅过高的项目，而对于发行估值性价比一般的项目，可在上市初期跌至合理点位时积极介入。

    　　风险

    　　一级新发项目估值大幅抬升；二级市场显著回落；限售条款变化；投资者结构显著变化；未来市场走势与历史数据统计特征差异较大。