公募REITS周报：市场频创纪录 关注一季报业绩披露

　　行业近况

    　　本周（2025 年4 月14 日至4 月18 日）中证REITs全收益指数上涨0.84%，价格指数上涨0.71%。C-REITs市场总市值收于1881 亿元，环比上升1.27%

    　　评论

    　　市场环比反弹，产权强于经营权。本周产权REITs流通市值加权总回报为+1.71%，华安百联消费REIT领涨6.64%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.52%，国金中国铁建REIT领涨4.74%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.48%（消费）、+1.85%（仓储）、+1.79%（保租房）、+1.07%（产业园）、+0.57%（高速公路）、+0.45%（能源）、+0.31%（市政环保），受关税事件冲击影响缓解修复、3 月经济数据好于预期影响，REITs市场环比反弹，尤其顺周期板块反弹幅度可观。可能由于受到首创奥莱REIT、北京保障房REIT各自停牌一天影响，本周市场整体成交活跃度指标环比继续下降，日均成交额5.70 亿元、日均换手率0.69%，环比分别下降3.44%、0.06ppt。

    　　REITs与股债利差上周走阔后本周均收窄。受长端利率维持低位和REITs市场价格整体上行影响，经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄11bps至303bps，产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄10bps至234bps。但受到中证红利指数上涨影响，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比收窄11bps至-220bps。

    　　市场频创记录，关注业绩情况。本周市场创下多个记录：1）中证REITs全收益指数创23 年5 月以来的新高；2）苏州恒泰REIT网下有效认购倍数（222 倍）创历史新高；3）首单二次扩募、首单国际化资管公司消费REITs公告。结合二级市场在关税事件冲击、利差走阔后迅速修复，我们认为CREITs市场有望维持较高关注度和韧性，鉴于一季度经济数据受到社零增长加速、财政前置发力、外贸抢出口支撑，下周即将披露的REITs一季报中，部分项目业绩亦有望得到支撑，超预期项目或有交易机会。

    　　估值与建议

    　　后续关注：一季报业绩情况；利率波动情况；市场情绪变化。

    　　风险

    　　项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。