投资策略专题：REITS研究笔记系列

　　C-REITs 发展历程回顾

    　　C-REITs 市场经历了从探索培育到试点再到常态化发行的渐进式发展。2004年至2019 年为探索培育阶段，主要以私募类REITs 形式依托《证券法》、《信托法》等基础法规推进，代表性产品如鹏华前海万科REITs。2020 年至2024年上半年进入试点阶段，公募REITs 正式启动，首批9 单基础设施REITs 于2021 年上市，监管体系逐步完善，形成“发改委遴选项目、证监会注册、交易所审核”的联合机制。2024 年下半年起进入常态化发行阶段，发改委发布1014 号文，资产范围从8 大类扩展至交通、能源、消费基础设施等12 大类，申报流程简化并强化责任机制与“退回”制度，推动市场由规模扩张转向质量提升。

    　　C-REITs 监管体系及申报规则

    　　C-REITs 监管体系以多部门协同为核心，发改委负责项目合规性审查，证监会主导产品注册及存续期管理，交易所规范上市审核与信息披露，行业自律组织完善操作指引。申报规则强调“宽准入、严合规”的原则，底层资产需满足权属清晰、土地使用合规等要求，首次发行规模原则上不低于10 亿元（租赁住房及养老设施不低于8 亿元），并设定2 年内资金使用率不低于75%及定期信息披露等相关要求等。

    　　C-REITs 发行流程

    　　C-REITs 发行分为四大阶段：前期准备阶段需完成资产合规性核查、交易结构设计及法律文件编制；申报审核阶段主要由省级发改委提交材料，国家发改委联合第三方机构审查，引入“10 个工作日退回”机制提高效率；注册发行阶段采用网下询价联合战略配售的定价机制，同步设立公募基金与资产支持专项计划；上市管理阶段通过二级市场交易提供流动性，并设立分红机制、扩募机制及退出机制，平衡市场活力与投资者保护。

    　　C-REITs 常态化发行的未来展望

    　　C-REITs 常态化发行正从“规模扩张”转向“质量提升”阶段，有望成为驱动经济高质量发展、构建不动产金融新循环的核心工具。REITs 常态化发行的意义体现在：一是优化市场生态，推动多层次REITs 市场体系构建。二是重构不动产行业的资金循环与商业模式，系统性推动行业从“高杠杆、重资产”的粗放发展向“轻资产、强运营”的可持续模式转型。三是盘活存量资产，引导社会资金向具有发展潜力的新兴产业和基础设施领域配置，助力宏观经济转型。

    　　风险提示：REITs 市场政策变化具有不确定性；REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。