2025年公募REITS市场4月报：消费、保租房领涨 网下认购倍数创新高

4月REITs指数回调，近半年跑赢股债主要指数。中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数自24年12月-25年3月持续上涨，25年4月回调，当月分别下跌2.38%/0.81%；今年以来，二者累计上涨7.1%/9.1%，相对沪深300指数的超额收益率分别为11.3%/13.3%；相对中债-国债总财富(7-10年)指数的超额收益率分别为6.4%/8.4%。

    消费、保租房领涨，且估值相对较高。4月，消费、水利设施、保租房REITs个券悉数上涨，板块平均涨幅分别为8.01%/5.96%/4.87%；全样本来看，55%的REITs4月净值累计上涨，全样本平均涨幅为1.14%。今年以来，消费REITs累计涨幅均值为27%，保租房次之（15%）。截至25年4月30日，特许经营权：截至2025年4月30日，特许经营权类REITs估值均处于历史较高水平，交通/能源/环保/水利设施平均P/FFO分别为11.60/16.06/15.88/14.88倍，均高于历史的60%以上分位；产权类：保租房、消费REITs估值较高，P/NAV均值分别为1.48/1.47 倍， 分别位于历史的96.9%/97.0%分位； 二者中债REITs IRR 分别为3.4%/2.8%，相对较低，分位值平均分别仅3.6%/1.0%。

    特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs排名第一。截至2025年4月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.96%/6.43%。1）产权类：各板块派息率TTM较为接近，其中消费REITs相对较高（3.18%），保租房较低（2.62%）。2）特许经营权类：交通REITs大幅领先（7.61%），生态环保REITs排名第二（6.30%），水利设施则相对较低（3.36%）。

    网下认购倍数创新高，网下获配比例仅0.4%，首日涨幅回落。25年4月，华泰苏州恒泰租赁住房REIT询价，首发募资14亿元，网下询价热度、认购倍数双双创下创历史新高，叠加较高的入围率（99.5%），4月REITs网下配售比例仅0.4%（环比-0.8pct），降至24年以来最低水平。4月，REITs首日、第4日收盘涨幅分别为13.5%/13.7%（环比-16.5pct/-23.4pct），25年以来双双维持“零破发”。以上市日口径计，25年1-4月，0.5/1亿元资金网下合计收益108.44/216.88万元，收益率2.17%。4月，中金印力消费REIT首发战配解禁（12个月限售期），以解禁日收盘价计，解禁收益率为34.16%。

    风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度进一步调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、REITs项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化影响顺周期REITs资产运营情况、系统性风险等。