公募REITS周报(5.6-5.9)：市场缩量修复 关注扩募推进情况

　　行业近况

    　　本周（2025 年5 月6 日至5 月9 日）中证REITs全收益指数上涨0.39%，价格指数上涨0.28%。C-REITs市场总市值收于1903 亿元，环比上升0.37%。

    　　评论

    　　市场缩量修复，情绪仍待进一步好转。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.68%，华安百联消费REIT领涨4.59%，消费和保租房REITs全部收涨。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.11%，工银蒙能清洁能源REIT上周领跌5%后本周领涨3.76%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.02%（保租房）、+0.83%（消费）、+0.78%（能源）、+0.60%（仓储物流）、+0.20%（市政环保）、-0.10%（产业园）、-0.15%（高速公路），其中保租房、消费、仓储物流、市政环保为延续周度涨势，产业园为延续下跌趋势但周度跌幅收窄。本周市场整体成交活跃度指标环比降幅走阔，日均成交额4.43 亿元、日均换手率0.54%，环比分别下降18.3%、0.11ppt。我们的C-REITs市场情绪指数已连续8 个交易日收于20 以下的低位区间。

    　　REITs与股债利差变化不大。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄2bps至319bps，其中仅能源板块利差环比收窄幅度达两位数（13bps）。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄3bps至234bps，与中证红利指数股息率的负利差环比收窄9bps至-243bps，主因中证红利指数股息率下降影响。

    　　关注扩募推进情况。国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目于5 月6 日回复上交所反馈，4 月还有东久REIT及京能光伏REIT扩募项目获上交所反馈。我们认为扩募作为REITs外生增长的重要手段，一方面对REITs整体资产组合的收益性、安全性、分散性、流动性等均具有显著影响，比如5 月正在进行持有人大会表决的华夏北京保障房REIT，其扩募项目预期可提升资产组合的分派率，便是其近期涨势的推动因素之一；另一方面，各批次扩募的成功落地也有利于支撑投资者对REITs品种长久发展前景的信心。

    　　估值与建议

    　　后续关注：扩募项目推进情况；利率市场变化；项目调研反馈情况。

    　　风险

    　　扩募推进进度不及预期；利率波动超预期；项目经营波动超预期。