房地产行业第19周周报：本周新房、二手房成交面积同环比均走弱；降准降息落地，地产相关融资支持力度有望加大

　　核心观点

　　新房成交面积同环比增速均由正转负。40个城市新房成交面积为186.3万平，环比下降16.9%，同比下降7.2%、同比由正转负，同比增速较上周下降了21.1个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-28.2%、-12.0%、-14.4%，同比增速分别为-0.4%、-6.3%、-17.0%，同比增速较上周分别下降了10.5、30.5、19.3个百分点.

　　二手房成交面积环比降幅收窄，同比增速由正转负。18个城市成交面积为135.1万平，环比下降10.2%，同比下降33.4%，同比增速较上周下降了55.8个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-18.3%、5.4%、-35.0%，同比增速分别为-12.1%、-38.1%、-59.4%。其中，一线城市同比增长较上周下降了57.3个百分点，二线城市同比跌幅较上周扩大了33.0个百分点，三四线城市同比由正转负，增速较上周下降了121.0个百分点。

　　新房库存面积与去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为8698万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-17.7%；去化周期为14.9个月，环比下降0.1个月，同比下降7.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为16.2、11.5、42.0个月，一、三四线城市环比分别上升0.1、0.6个月，二线城市环比下降0.2个月，一、二、三四线城市去化周期同比分别下降6.2、8.7、28.7个月。

　　土地市场环比量跌价涨、同比量价齐涨，溢价率同环比均下跌。百城全类型成交土地规划建筑面积为896.3万平方米，环比下降22.9%，同比上升74.8%；成交土地总价为488.2亿元，环比上升40.2%，同比上升205.1%；成交土地楼面均价为5446元/平，环比上升81.8%，同比上升74.5%；土地溢价率为3.8%，环比下降1.5个百分点，同比下降5.3个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为113.9亿元，环比上升523.8%，同比上升715.0%（前值：+356.3%）。总偿还量为64.2亿元，环比上升19.4%，同比下降72.5%（前值：-27.9%）；净融资额为49.6亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.4%，较上周上升3.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.6%，较上周上升1.0pct。房地产板块PE为23.86X，较上周上升0.13X。

　　政策

　　5月7日国新办举办“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况发布会。主要包括：1）降准0.5pct，提供长期流动性1万亿。2）下调政策利率0.1pct。预计5月5年期以上LPR有望同步下调10个基点，或从3.6%降至3.5%，将进一步降低购房者置业成本。3）下调结构性货币政策工具利率0.25pct，其中就包括3000亿元的保障性住房再贷款，利率将从1.75%下调至1.5%，我们认为，这将激励引导金融机构支持收购已建成未出售商品房用作保障房，以加快行业库存去化；还包括抵押补充贷款（PSL）利率从目前的2.25%降至2%，也有利于为市场释放更多低成本资金，提升政策性银行对市场的支持力度。4）下调公积金贷款利率0.25pct，其中5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元。本次公积金贷款利率下调，我们预计对于部分城市下调住房商业贷款利率也将释放一定空间。5）稳楼市方面，提出扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效。下一步，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势。我们认为，企业端、个人端的贷款支持力度将会加大，“城市更新等贷款”也会有推进，配合今年“大旧改”行业主线推进。此外，还有特别提到“强化对高品质住房的资金供给”，我们预计会增加企业端在开发高品质住宅的资金支持政策或者是配套的资金优惠政策。

　　投资建议：

　　本周降准降息落地，有望提振市场信心，居民利息支出压力减轻，对于促进购房需求释放将产生实质性利好；同时企业融资成本也将继续回落，对于企业资金面的改善也将产生积极影响。我们认为，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，稳住国内消费和投资重要性提升，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐