房地产行业第21周周报：本周新房成交同环比均正增长；国新办“持续推进城市更新行动”发布会提出支持财政、金融等手段保障旧改资金

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅收窄，同比由负转正。40个城市新房成交面积为260.1万平，环比上升10.3%，同比上升6.1%，同比由负转正，增速较上周上升了22.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为10.2%、8.1%、14.1%，同比增速分别为13.4%、-2.7%、17.2%，一、三四线城市同比增速较上周分别上升了17.1、19.5个百分点、二线城市同比降幅较上周收窄了24.8个百分点。

　　二手房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。18个城市成交面积为201.0万平，环比上升4.0%，同比下降5.2%，同比降幅较上周收窄了7.3个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-4.8%、6.8%、7.9%，同比增速分别为41.4%、-26.4%、-18.3%。其中，一线城市同比增速较上周提升了29.0个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大3.2个百分点、三四线城市同比降幅较上周收窄了16.2个百分点。

　　新房库存面积与去化周期环比均上涨，同比均下降。12个城市新房库存面积为8748万平，环比增速为0.3%，同比增速为-17.5%；去化周期为16.0个月，环比上升0.4个月，同比下降4.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.2、12.5、43.1个月，环比分别上升0.3、0.4、2.1个月，同比分别下降4.3、5.9、25.7个月。

　　土地市场同环比量涨价跌，溢价率环比下跌、同比上涨。百城全类型成交土地规划建面1535.2万平，环比上升37.6%，同比上升25.8%；成交土地总价166.9亿元，环比下降36.9%，同比上升6.0%；楼面均价1087元/平，环比下降54.1%，同比下降15.7%；土地溢价率6.2%，环比下降3.4个百分点，同比上升3.2个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为18.0亿元，环比下降62.5%，同比下降47.1%（前值：+33.5%）。总偿还量为102.0亿元，环比上升494.3%，同比上升16.9%（前值：-80.4%）；净融资额为-84.0亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周下降1.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.3%，较上周上升0.1pct。房地产板块PE为23.37X，较上周下降0.35X。

　　本周统计局公布房地产行业销售投资与70城房价数据，基本面各项数据均走弱。4月全国商品房销售面积同比下降2.1%，降幅较3月扩大了1.2个百分点；统计局口径下的全国商品住宅销售均价同比下降4.3%，同比增速由正转负；70城二手房房价环比跌幅扩大至0.4%（前值：-0.2%）；开发投资金额同比-11.3%，新开工面积同比下降22.1%，降幅较3月分别扩大了1.3、4.0个百分点。

　　政策

　　5月20日国新办召开《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况发布会，支持财政、金融等手段保障城市更新资金。1）强化财政政策和资金保障方面，提及“2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元”；“持续加大中央投资支持力度。25年中央预算内投资专门设立城市更新专项，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区（厂区）转型提质等工程。将于今年6月底前下达25年城市更新专项中央预算内投资计划”。2）在推动多元化投融资机制方面，提及“引导支持政策性银行专项借款、银行信贷资金更好参与项目建设”；“鼓励保险、信托等金融机构积极参与，通过债权投资、股权投资、物权投资等多种方式提供金融支持等”；“下一步将积极为城市更新行动提供丰富多样、量身定做的金融产品和金融服务，满足不同主体、不同项目、不同阶段、不同环节的金融需求。将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，将通过实施城市更新项目清单管理，明确金融机构贷款的条件和流程，更好满足城市更新项目的融资需求”。

　　地方层面，上海市政府发布《上海市提振消费专项行动方案》，方案提出，将加快构建房地产发展新模式；扩大老旧小区综合修缮范围，并持续推进其更新改造工作；增加保障性租赁住房供应；为支持居民刚性和改善性住房需求，将落实相关税收政策；进一步扩大住房公积金适用范围。

　　投资建议：

　　本周楼市成交数据略有改善，但整体成交动能较去年四季度以及今年一季度有所减弱。在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。板块机会方面，下一个时间点重点关注7月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，可能会加码政策，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐